呂崑富：房市「穩定」只是表象，量縮已現臨界警訊
中華民國不動產金融知識發展協會理事長呂崑富指出，近期房市雖呈現「冷靜但穩定」的表象，但實際上隱藏著結構性風險。他警告，這種「穩定」可能是最典型的房市反指標，掩蓋的是在高壓政策下逐漸積累的臨界僵持。
根據最新數據，全台預售屋市場揭露量在2025年9月僅有2,085件，創57個月新低，年減幅高達75%。相比市場最熱絡時期，平均月交易量曾突破13,200件，如今僅剩零頭。六都交易量全線下滑，幅度介於63%至80%，顯示問題非區域性，而是全面性、結構性的「斷崖式萎縮」。
呂崑富指出，這正是典型的「量縮價盤」現象：成交量持續萎縮，但價格表面持平或微幅回調，賣方不願讓價、買方仍觀望，雙方陷入耐力賽。永慶房屋業務總經理葉凌棋也曾警示，成交量若長期萎縮，價格下修幾乎不可避免。
他進一步說明，這種「穩定」錯覺已從中小型建商蔓延至大型建商。中小型建商仰賴高槓桿快周轉模式，面對央行第七波信用管制，土建融資審查趨嚴，餘屋貸款成數降至僅三成，資金流動受限，近期嘉義、台南到台北大安區的建案法拍案例即為明證。即便是大型建商，也出現資金調度壓力，甚至有上市公司董事長個人支票跳票事件浮上檯面，顯示「大鯨魚」也難以完全免疫。
呂崑富強調，市場之所以表面穩定，是央行透過總量管控與專案金檢施加的「耐力測試」。中小建商在撐現金流、大型建商在撐時間、買方在撐價格，央行觀察誰先撐不住。這並非為了引發全面崩盤，而是透過持續壓力洗出投機槓桿，並引導資金流向自住與都市更新等政策鼓勵的方向。
他警告，政策持續性比嚴厲性更具殺傷力，隨時間累積，檯面下的壓力可能最終轉化為檯面上的價格破口。市場雖冷靜，但投資人與建商應提高警覺，慎防潛在危機擴散。
