新屋愈蓋愈多、買賣卻愈來愈少！台灣房市進入「交屋潮撞上低成交」新時代

M傳媒 房產中心／M編

台灣房市正在出現一個很不尋常的剪刀差：新屋大量登記，買賣交易卻急速降溫。

內政部最新統計顯示，2025年建物所有權第一次登記達17萬6690棟，較2024年增加8.4%，不僅連續5年成長，也創下近10年新高；但同一年買賣登記卻降至26萬1308棟，較2024年的35.1萬棟大減25.5%，創近9年新低。

簡單說，就是房子蓋出來了，但市場買賣速度明顯慢下來。

台南市不動產估價師公會顧問、太宇不動產估價師聯合事務所估價師林利州分析，第一次登記創高與買賣移轉創低同時出現，代表這已經不只是一般景氣循環，而是政策管制、人口老化、世代傳承與市場結構轉變交錯下的新房市時代。

從供給端來看，2025年第一次登記17.7萬棟創高，主要反映過去幾年建照核發量、開工量增加。內政部資料顯示，第一次登記棟數自2010年的11.7萬棟一路攀升，2025年達近10年高點，比2016年增加44.5%。其中桃園市3萬595棟居全國第一，台中市3萬77棟居次，新北市2萬5348棟排名第三，六都合計占全國近七成七。

但這波新屋供給高峰，未必代表未來房市景氣繼續熱。林利州指出，第一次登記通常落後推案與施工約2到5年，2025年的交屋高峰，其實是前一波低利率、資金寬鬆、台商回流、科技業擴廠與市場熱潮留下來的結果。

換句話說，17.7萬棟新屋登記，不是未來榮景的預告，而比較像是過去榮景的畢業典禮。

反觀需求端，買賣登記明顯降溫。2025年全國移轉登記合計45萬983棟，年減16.7%；其中買賣登記26萬1308棟，占57.9%。和2024年買賣占比64.7%相比，買賣比重明顯下滑。

林利州認為，央行第七波選擇性信用管制真正打中的，不一定是房價，而是成交量。當第二戶、第三戶貸款條件收緊，投資與短線買盤退場，市場回到自住客主導。自住客的特性是決策慢、不追價、換屋頻率低，因此市場流動性自然下降。

這也解釋了為什麼市場會出現「價格不一定大跌，但成交明顯萎縮」的現象。屋主不急著降價，買方不願意追價，銀行又不積極放款，最後結果就是成交量先掉下來。

另一個值得注意的變化，是繼承比重升高。2025年繼承登記達7萬8324棟，占整體移轉登記17.4%，較2024年的14.0%明顯上升；贈與登記也有5萬2722棟，占11.7%。這代表房地產移轉不再只靠市場買賣，越來越多房產正透過繼承、贈與與家族分配流動。

這背後反映的是台灣人口結構改變。戰後嬰兒潮世代逐漸進入高齡退休與資產傳承階段，未來10年，房產可能大量從上一代移轉到下一代手中。對房市來說，這不是短期景氣問題，而是世代交替問題。

M編觀察，台灣房市正在從「買房致富」時代，走向「自住保值」時代。過去很多人相信，只要買房、加槓桿、等增值，就能靠房產翻身；但在信用管制、人口老化、利率回不去、銀行鑑價保守的環境下，房地產金融化的空間正在縮小。

未來房市的關鍵，不再只是誰敢買、誰敢貸，而是誰真的住、誰接得住、哪些地段有需求、哪些房子能被下一代承接。新屋供給高峰會逐步進入交屋期，但若買方資金跟不上、租賃需求承接不足、區域人口成長有限，部分地區就可能面臨庫存壓力。

接下來，都市更新與危老重建也會成為重要課題。當市場從增量開發走向存量改造，老屋更新、繼承後整合、家族資產處分、老宅活化，會比過去更重要。尤其核心地段土地稀缺，房價又高，未來真正有價值的，不只是新推案，而是能不能把老舊建物重新整合成可居住、可交易、可傳承的資產。

一句話說，2025年的房市數據透露一個重大訊號：房子還在大量蓋出來，但市場已經不再照單全收。買房致富的老劇本正在退場，下一階段的台灣房市，將從資金推升，轉向自住需求、世代傳承與都市更新的長期競爭。