地主出租土地、承租人出錢蓋房！房子登記地主名下　60天內要報契稅

【M傳媒／稅務解析】

地主把土地租給別人，承租人自己出錢蓋房，最後建照、使照卻登記在地主名下，地主就可能收到契稅申報通知。

高雄市稅捐稽徵處9月17日提醒，房屋實際由承租人出資興建，但起造人登記為地主或地主指定的人，已涉及房屋所有權移轉，取得使用執照後，起造人應在60日內申報契稅。

承租人出錢蓋　地主取得房屋

這類「租地建屋」在倉儲、賣場、餐廳、門市及其他長期營業用地並不少見。

地主提供土地，承租人負責出資興建房屋，雙方再約定房屋登記地主名下，或租期結束後歸地主所有。

稅務上會進一步看實際出資與房屋最後歸屬。

高雄市稅捐處指出，房屋第一次所有權登記前，原始建築人原則上是實際出資興建的人。承租人出資，卻由沒有出資的地主擔任建造執照及使用執照起造人，就會涉及房屋權利移轉。

土地使用權換房屋　按買賣契稅6%處理

地方稅務局過去對這類案件已有明確說明。

地主提供土地使用權，承租人負責蓋房，最後房屋由地主取得，經濟實質屬於土地使用權與房屋交換。

依《民法》第398條，雙方互相移轉金錢以外的財產權，準用買賣規定，因此地主取得房屋時，原則上按買賣契稅6%申報。

所以契稅看的不只是誰付工程款，也會看土地使用權、房屋歸屬及起造人安排。

使用執照核發後60天內要申報

依《契稅條例》第12條規定，建築物在完工前，如果因買賣、交換或贈與，由承受人擔任原始起造人或中途變更為起造人，並取得使用執照，就要由使用執照上的起造人申報契稅。

這類案件的申報期限，是從使用執照核發日起算60天。

逾期申報，每超過3天加徵應納稅額1%的怠報金，最高以應納稅額為限，而且不得超過1萬5,000元。

如果屬短報、漏報，另外還可能面臨補稅及罰鍰。

承租人自己當起造人　處理方式不同

承租人自己出錢蓋房，也以自己名義擔任原始起造人並取得使用執照，完工當下原則上不屬前述契稅課稅情形。

但如果租約約定期滿後，房屋再移轉給地主，屆時仍會產生房屋移轉及契稅問題。

地方稅務局指出，這類安排同樣會依土地使用權與房屋之間的交換關係判斷課稅。

契約先寫清楚房屋歸誰

租地建屋在簽約前，至少要先確認四件事：

地主提供土地的方式、房屋由誰出資、建照與使照由誰擔任起造人，以及租約期滿後房屋歸誰。

工程款、租金、土地使用權及房屋歸屬也要留下完整契約與金流紀錄。

這些資料會直接影響後續契稅、所得稅及其他稅務認定。

M編提醒

地主只是出租土地，不代表一定沒有契稅。

承租人出資蓋房，房屋最後登記到地主名下，稅務上可能視為地主以土地使用權取得房屋，並按規定申報契稅。

租地建屋要一起看出資人、起造人與房屋最後歸屬。三者安排不同，稅負結果也會不同。

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