都更震撼：建商高喊「零地主戶」是市場新趨勢還是弱勢洗出？
【M傳媒房產中心／報導】
台北市都市更新的面貌，正在發生一場靜默卻劇烈的轉變。近期，一個位於中山區、前身為高中校舍的都更新建案，在市場上引發熱議。其震撼之處，在於建商直白地在廣告中打出 「零地主戶」 與 「二代購屋選擇」 的宣傳語句，毫不避諱地將都更後原住戶的去留問題，攤在了陽光下。這不僅是一個個案，它猶如一記響鐘，敲響了社會對「經濟弱勢家庭恐在都更後被洗出老家」的現實憂慮，也預示著台北都更模式正走向一個講求「純粹」與「保值」的新階段。
「零地主戶」指都更重建後的新社區沒有原住戶回遷居住。
過往，這種「純買方社區」是建商吸引投資客與換屋族的隱形賣點，常用較為隱晦的話術包裝，例如「純住戶社區」、「無地主戶干擾」、「零爭議整合」等，暗示社區管理單純、無原住戶權益糾紛。然而，此次中山區建案將「零地主戶」直接作為宣傳主軸，可謂創下先例。
根據調查，該案基地原為學校用地，屬建商自行購地開發的「自建案」，從一開始就不涉及與原有住戶的權利變換分配，因此在法律與行銷上都能毫無懸念地宣稱「零地主戶」。建商此舉，旨在打造一個純粹由新購屋者組成的社區，以消除投資者對社區成員複雜、管理意見分歧的疑慮，進而強化房產的長期保值與增值潛力。
台北都更報核件數是過去八年2.3倍，平均每年高達245件，穩居六都之首。
累計至今，北市已核定超過1,350件都更案，創造了近新台幣3.1兆元的龐大不動產價值。在火熱市場背後，一個關鍵數據卻始終模糊：原住戶的回留率（或稱留住率）。
據業界與學者觀察，在民間自辦的都更案中，儘管多數住戶起初懷抱「舊屋變新屋」的夢想，但最終因經濟壓力、生活習慣差異或建商規劃等因素，選擇領取現金補償而搬離的原住戶比例，可能高達20%至40%。然而，由於台北市高達99%的都更案由民間主導，政府難以全面追蹤每戶家庭的最終去向，因此並無全市統一的精確數據。
「分棟管理」成顯學：同一社區，兩個世界
當無法做到「零地主戶」時，「分棟居住、分棟管理」 便成為建商日益普遍的操作模式。最著名的案例便是歷時多年的「Diamond Towers台北之星」（原正義國宅都更案）。該社區分為A、B、C三棟，其中A、B棟作為全新豪宅銷售給外部買家，而C棟則專門分配給原住戶回遷，甚至被賦予「台北星鑽」的不同案名，並規劃成立獨立的管委會。
這種物理上的區隔，源於現實的權益分配。在權利變換計畫下，原住戶通常分回的是坪數較小、樓層較低或格局相對畸零的單位；而建商對外銷售的則多是視野佳、坪數大的高價戶別。兩者在財力、生活習慣與對社區管理的期望上可能存在顯著差異。分設管委會，正是為了避免因修繕預算、管理費調整等議題產生頻繁衝突，法律上也依《公寓大廈管理條例》提供此操作的便利性。
隱憂與解方：士紳化挑戰與公辦都更的角色
無論是「零地主戶」還是「分棟管理」，其背後都指向都市更新可能加劇的「士紳化」（Gentrification）現象——即隨著區域更新、房價飆升，原有的中低收入居民因無法負擔攀升的生活成本而被迫遷離。
面對此一社會課題，「公辦都更」 被視為更能保障居住權益的關鍵解方。
例如，台北市「斯文里三期整宅」公辦都更案，市政府積極提供中繼住宅安置，並由專業團隊駐點，協助住戶進行財務試算與未來房型模擬，大幅降低了資訊落差。最終，該案成功整合260戶，許多居民選擇留下，成為示範案例。2025年，國家住都中心也持續在台北市推動多個公辦都更案，強調「以人為本」，透過一對一諮詢服務，致力於讓原住戶「團圓」在新家園。
專家提醒：認清現實，捍衛權益
學者提醒，對於即將參與都更的住戶而言，光有「家園增值」的夢想並不夠。必須務實地認知，新建房屋可能帶來更高的房屋稅、地價稅及管理費等持有成本。在與建商協商時，住戶應充分了解自身權利價值，並仔細評估未來的生活經濟負擔，而非輕易被現金補償方案說服，以免在都更的財富重分配浪潮中，無奈地從「地主」變成了「過客」。
