房市悄悄回朔 多區檯面下讓利 三月實價登錄可見端倪
【M傳媒房產中心】
2025 年房市交易資料陸續出爐，整體住宅買賣量與銀行房貸、建築融資年增率均創近年新低，但交易價格表面變動不大。市場觀察指出，部分區域已悄悄出現降價現象，未來幾個月在實價登錄上可望看出端倪。換言之，這波價格已悄悄回朔到 2023–2024 年之間水準。
去年全台透過買賣交易的住宅棟數僅 26.1 萬棟，其中中古屋僅 8.5 萬棟，較前一年大減 55%，預售屋成交量也較 2024 年同期大減 71%。國銀房貸及建築融資餘額年增率創八年新低，房貸增加 4.4%，建築融資僅增 1.2%。房價方面，中古屋跌幅明顯，信義房價指數顯示，全國中古屋與 2024 第四季歷史高點相比，下跌 3.7%，其中台南下跌 13%，桃園則小漲 0.6%。預售屋及新成屋部分，國泰房價指數去年第四季較 2024 年同期上漲 1.1%，但多數建商為吸引買方，甚至有折價，送車，送裝潢，送家電....方式行銷，掩蓋實際價格回落壓力。
房市分析人士指出，目前已經有不少區域在檯面下開始讓利，這波價格修正其實已悄悄回朔到 2023–2024 年的居間水準，消費者在三月份實價登錄上就能明顯看出端倪。換言之，房市表面穩定，但價格正在逐步回落，反映出供過於求與建商積極促銷的雙重壓力。
造成房市交易疲弱的因素包括央行第七波打房措施，使房貸成數下降、利率上揚，購屋意願降低；另一方面，去年股市雖大漲，但財富效果並未轉化至房市，主要因外資持股集中與國內投資者對房價下跌的預期仍高。
展望未來，住宅供需面仍存在壓力。供給方面，近三年平均每年開工量 13 萬宅，遠高於去年僅 4 萬棟預售屋成交，加上待售新成屋 11.1 萬宅，超額供給壓力明顯。需求面則受人口結構影響，繼承及贈與住宅每年平均達 13 萬棟，加上新生兒銳減，長期需求看跌。
專家認為，短期內房價雖然回落，但仍將維持量縮、價穩格局。部分建商已開始以八折定價吸引買方，未來若更多建商跟進，成交量有望增加，但價格可能明顯下修。整體來看，房市正在悄悄回到健康化軌道，價格修正將為自住客與首購族提供進場機會，但對投資與投機需求吸引力有限。
