收6%卻只負責牽線？成屋交易責任真空浮現 房仲角色再掀制度爭議
【M傳媒房產中心／報導】
「跟建商買預售屋，有預售屋定型化契約；跟房東租房子，有租屋定型化契約；那為什麼透過房仲買成屋，反而沒有『成屋定型化契約』？」這個看似簡單的提問，近期在房市社群引發大量共鳴，也再度把成屋交易中長期存在的責任模糊問題推上檯面。
成屋交易金額動輒上千萬元，需支付總價5%至6%的仲介服務費，金額往往高於裝潢、驗屋甚至代書費用。然而，實務上只要發生漏水、違建、使用限制或權利瑕疵爭議，房仲卻常以一句「我們只是居間人」迅速切割責任，讓消費者質疑：既然收取的是高額專業服務費，為何法律定位卻只是「牽線角色」？
相較之下，制度落差顯得格外諷刺。
預售屋因消費者看不到實體，政府以《消保法》要求建商使用定型化契約，明確規範工期、建材、保固與違約責任；租屋市場中，房東也必須依照租屋定型化契約揭露修繕、押金、提前解約等權利義務。但風險更高、結構更複雜的成屋交易，卻僅仰賴買賣雙方自行簽署的買賣契約與現況說明，房仲的調查與告知責任反而停留在模糊地帶。
成屋交易資訊不對稱比預售屋更嚴重。
屋齡、管線老化、過去修繕紀錄、違章建築、使用分管、抵押或借名登記等問題，對一般購屋族而言難以自行查證，實際上高度依賴房仲的專業協助。但現行制度並未要求房仲在契約中明確載明「應調查事項」與「應告知範圍」，導致一旦發生爭議，責任往往全數回消費者身上。
如果房仲只是居間人，收取總價6%服務費是否合理？
不少消費者直言，若仲介僅提供媒合與行政協助，角色更接近平台或介紹人，收費模式理應回歸居間報酬，而非以「專業服務」之名定價。否則，等於形成「價格是專業、責任是路人」的結構性不對等。
並非要求房仲對屋況負無限責任，而是透過制度把責任邊界說清楚。
例如，哪些事項屬於可查證卻未查、哪些屬於客觀不可得，應在契約中明文載明，讓消費者在付費前就清楚知道自己買到的是「什麼樣的服務」。
隨著限貸政策、交易量下滑，市場正從「賣方主導」轉向「買方審慎」，成屋交易制度的缺口也逐漸浮上檯面。學者指出，成屋定型化契約的討論，本質並非打擊房仲，而是讓收費、責任與風險回到合理對等的位置，否則信任基礎只會持續流失。
當制度長期默許責任模糊，問題終究不會消失，只會在每一次購屋糾紛中反覆上演。成屋交易究竟該不該有定型化契約？房仲收取的，究竟是媒合費還是專業費？這場討論，恐怕才正要開始。
