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「斡旋金vs.要約書」傻傻分不清？ 簽下去前差一步，違約成本多十倍！
你的衝動購屋夢魘，可能比想像中還要燒錢！【M傳媒房產中心／專題報導】
「我只有付十萬斡旋金，還沒簽正式買賣契約，現在不想買了，最多就是賠掉這十萬吧？」許多衝動下訂的購屋者，都曾有過這樣天真的想法。直到房仲告知除了斡旋金外，還可能需要支付服務費，才驚覺事情沒有這麼簡單。在房市熱潮中，不少人跟風買房後開始後悔，加上家人耳語「明年房價會大跌」，更讓人萌生違約念頭。但你知道嗎？選擇「要約書」還是「斡旋金」，可能決定了你違約成本的天壤之別。
斡旋金vs要約書，違約後果大不同
在台灣房產交易實務中，買方表示購買意願通常有兩種方式：「支付斡旋金」或「簽署要約書」。這兩種方式在法律上的效果截然不同，直接影響你的違約成本。
如果你選擇的是「支付斡旋金」，當你反悔不買時，一般情況下確實只會損失已經支付的十萬元。斡旋金的本質是委託房仲向賣方議價的擔保，若賣方同意你的出價條件，斡旋金就轉為定金；若你反悔不買，賣方沒收這筆定金，交易就此結束。
但如果你選擇的是「簽署要約書」，情況就大不相同了。要約書是一種單方承諾，當賣方接受你的要約條件時，買賣契約即視為成立。此時若你反悔不買，不僅可能損失定金，還可能需要依照委託契約支付仲介服務費。
仲介費爭議？關鍵在於「交易是否成立」
房仲主張買方需支付服務費的關鍵，在於他們認定「交易已經成立」。根據《不動產經紀業管理條例》，仲介服務費是在「完成仲介服務」後才能收取，而房仲的服務內容就是「促成買賣契約成立」。
實務上，房仲業者通常會在要約書或委買契約中載明：「賣方接受委買條件時，買賣契約即為成立」。一旦達到這個條件，房仲就主張他們已經完成仲介服務，有權向買賣雙方收取服務費。
這也是為什麼你的情況會出現爭議，房仲認為賣方已經接受要約，交易成立，所以除了沒收定金外，你還需支付服務費；而你則認為尚未簽訂正式買賣契約，交易不算完成。
如何判斷自己可能面臨的違約成本？
要評估自己可能面臨的違約責任，可以從以下幾個面向判斷：
仔細檢視你簽署的是「斡旋金契約」還是「要約書」。這是決定違約成本的關鍵。如果你不確定，可以仔細閱讀文件標題和內容，或直接詢問房仲業者。
確認賣方是否已經「正式接受」你的購買條件。審閱文件中關於服務費的約定條款。許多要約書中會明確記載買方違約時仍需支付服務費的條款，這是房仲主張權利的主要依據。
遇到糾紛時，購屋者該如何自保？
如果你已經陷入這類糾紛，首先應該冷靜下來，收集所有簽署的文件和溝通紀錄。接著可以向房仲要求明確說明主張收取服務費的法律和契約依據。
如果雙方認知差距過大，可以考慮向各縣市的不動產仲介公會或消保官申請調解，尋求公正第三方協助。實務上，這類糾紛通常會以折衷方案解決，買方支付一定金額的補償，但遠低於原定的服務費比例。
最重要的是，未來在購屋時，無論是支付斡旋金或簽署要約書，都應該在簽名前詳細閱讀條文內容，了解各種可能的後果。必要時可以要求加入「若買賣契約未正式簽訂，則不需支付仲介服務費」等保護條款。
M觀點
買房是人生重要的財務決定，衝動下訂前務必三思而行，才能避免後續的糾紛與損失。記住，在房地產交易中，你簽下的每一個名字都可能伴隨著法律責任，輕率不得。
