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32戶小社區是寶還是坑？內行人揭密「戶數太少」的隱形風險
【M傳媒房產中心／專題報導】
「一層四戶、總共只有32戶的小型社區，聽起來溫馨又單純，但背後卻暗藏著驚人的管理危機！」最近有購屋族在猶豫要不要入手這種小型社區，擔心未來屋齡大了之後，會面臨修繕經費不足的困境。這種擔憂其實非常實際，因為在台灣的老屋市場上，確實有不少小社區正面臨「錢不夠用」的尷尬處境。
在房地產市場中，這種總戶數30多戶的小型社區，就像是雙面刃，既有迷人的優點，也藏著不容忽視的風險。對於正在看房的消費者來說，理解這些潛在問題，才能做出明智的選擇。
首先來算一筆很現實的帳。
假設這個32戶的社區，每戶每月管理費收3000元，一個月總收入就是9萬6千元。看起來好像不少，但扣掉基本開銷：管理員薪水至少3萬元、公共電費1-2萬元、清潔費用1萬元，再加上其他雜支，每個月能夠存進公共基金的金額其實相當有限。
問題在於，電梯、消防設備、外牆這些大型修繕項目，動輒需要數十萬甚至上百萬的經費。當社區需要進行重大修繕時，32戶分攤下來的金額會相當可觀，很容易因為少數住戶不願意負擔而導致工程延宕。
一層四戶配一部電梯，在平常使用上還算足夠。
但是當電梯使用10年、15年後需要大修或更換時，問題就來了。更換一台電梯動輒數十萬元，32戶分攤下來，每戶可能要負擔2-3萬元。如果遇到有住戶不願意出錢，電梯更新計畫就可能卡關，直接影響所有住戶的居住品質。
根據公寓大廈管理條例，社區每個月應該要提撥至少5-10%的管理費到公共基金。
以月收9.6萬管理費計算，每月最多只能存9600元到公共基金。一年下來大約累積11.5萬元，10年也才115萬元。這樣的累積速度，面對動輒數十萬、上百萬的大型修繕工程，確實顯得捉襟見肘。
32戶的社區雖然住戶數少，理論上比較好溝通，但實際上卻可能因為每個人的意見權重都很大，反而更難達成共識。只要有一兩戶強烈反對，很多社區事務就推不動。特別是當需要大幅度調漲管理費，或是進行需要額外付費的修繕工程時，很容易陷入僵局。
小社區的生存之道
雖然小社區有這些潛在風險，但並不代表就不能買。重點是要懂得如何評估和避開地雷。以下是幾個實用的建議：
首先，在看屋時一定要調閱社區近三年的會議紀錄和財務報表。從中可以看出社區的財務狀況是否健康，公共基金累積了多少，過去有沒有因為經費不足而延宕修繕的紀錄。
其次，要觀察社區的維護現況。如果看到電梯經常故障、公設老舊失修、外牆斑駁卻沒有處理，這些都是警訊。反之，如果社區雖然小但維護得宜，表示住戶們有共識願意投入資源。
另外，可以打聽一下社區住戶的組成。如果多是自住戶，而且年齡層分布平均，通常比較願意為長遠居住品質投資。如果投資客多或住戶年齡普遍偏大，未來在推動大型修繕時可能會遇到較多阻力。
專業管理的必要性
對於這種小型社區，聘請專業的物業管理公司反而更為重要。雖然每個月要多花一些管理費，但專業公司能夠提供更精準的財務規劃，幫助社區建立健全的修繕基金提撥機制，避免未來陷入無錢可修的困境。
用智慧戰勝風險
總戶數32戶的小型社區，確實比大型社區更需要住戶們的共同投入和智慧管理。但反過來說，如果能夠找到一個住戶素質整齊、財務健全的小社區，那種緊密的鄰里關係和單純的居住環境，反而是許多大型社區比不上的優勢。
M觀點：對於考慮購買這類物件的消費者來說，與其因為擔心而卻步，不如學會用正確的方法來評估風險。畢竟在房價高漲的今天，這種小型社區往往是預算有限購屋族的重要選擇。只要做好功課、睜大眼睛，還是有機會找到屬於自己的溫馨小家。沒有一種產品是完美的，重要的是找到適合自己需求，而且風險可控的選擇。小社區有小社區的溫馨，大社區有大社區的便利，懂得在其中取得平衡，才是智慧的購屋之道。
