台灣住宅市場長期存在「虛坪制」爭議，高公設比讓購屋族感嘆「花錢買空氣」。政府近期推動虛坪改革，試圖將公設比壓低至25%~30%。然而，若忽視「房價形成機制」與「現代居住需求」的本質，此項看似利民的改革，反可能導致「單價飆漲」、「居住品質倒退」與「都市更新受阻」等連鎖效應。
本文將從政策核心、制度困境與營運需求三個角度切入，反思虛坪改革的盲點，並提出更具可行性與前瞻性的制度重構方案。
一、前言：高公設比下的居住焦慮與制度挑戰
在台灣，購買一戶權狀35坪的住宅，實際可使用的室內空間往往僅剩20餘坪，動輒30%甚至更高的公設比，使得購屋者普遍認為自己「花了大錢卻買用不到的空間」，這成為購屋族心中的痛。為回應民怨，政府提出虛坪改革方案，鎖定「電梯列為免計容積」、「檢討容積計算方式-管委會空間設上下限」、與「停車空間分配機制」三大核心進行檢討。這不僅是產權登記制度的調整，更是對台灣房地產「計價與分攤面積邏輯」的深度挑戰。
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