代銷說「貸款成數不夠是你的問題」？阿明教你3招自保，別被唬了！
文／賣厝阿明知識+
「阿明，我看了一間預售屋，代銷一直說未來增值看好、絕對不會降價。但我問他能不能在合約裡加一條『如果銀行核貸成數不夠，可以無條件解約』，代銷直接回我『這是買家個人的財務問題』，不能簽。」
這種情況，你遇過嗎？
代銷說的其實沒有錯，貸款是買方自己要處理的事，建商確實沒有義務幫你擔保銀行會貸多少錢。 但這不代表你完全沒有保障。內政部公告的「預售屋買賣定型化契約」裡，早就內建了「貸款成數不足」的處理機制！
代銷為什麼不願加這條款？
建商和代銷拒絕在合約中加註「貸款不足無條件解約」條款，主要有兩個原因：
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建商不願為買方的個人信用狀況背書。萬一你因為個人信用瑕疵、收入證明不足導致貸不到款，建商等於要替你承擔風險。
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建商蓋房子需要龐大資金，若大量客戶因貸款問題解約，會造成資金被卡住。
阿明說白話： 站在建商的角度，他們只負責「蓋房子」，不負責「保證你能貸到錢」。但這不代表你沒有保障，只是保障藏在你看不懂的合約裡。
內政部定型化契約第18條：你的「隱藏版保命符」
根據《消費者保護法》規定，即便合約沒有寫，內政部公告的定型化契約條款，仍視同契約的一部分。
《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第18條，針對「貸款成數不足」明確規定了處理方式：
情況一：差額在「預定貸款金額30%以內」
賣方（建商）同意以原承諾貸款相同年限及條件，由買方分期清償。
舉例： 你原本預計貸款1,000萬（總價的8成），結果銀行只核貸850萬，差額150萬，在30%以內。建商必須同意讓你分期償還這150萬，不能直接要求你一次補足或解約。
情況二：差額「超過」預定貸款金額30%
買賣雙方得解除契約，且賣方不得收取違約金。
舉例： 你原本預計貸款1,000萬，結果銀行只核貸650萬，差額350萬，超過30%。你可以主張解約，建商不能跟你收違約金！
關鍵：什麼是「不可歸責於雙方」？
上述條款的適用前提是：貸款不足是「不可歸責於雙方」的因素，例如央行突然調降信用管制、銀行全面性緊縮放款等政策變動。
但如果是「可歸責於買方」的因素（如個人信用瑕疵、收入證明不足、負債比過高），建商就沒有義務提供分期或讓你無償解約。
阿明說白話：
因政策突然改變導致貸不到 → 不可歸責雙方 → 受定型化契約保障
因個人信用不好導致貸不到 → 可歸責買方 → 建商不提供保障
買房自保三步走
第一步：簽約前「先送銀行評估」
預售屋和成屋不同，從簽約到交屋可能相隔2到4年。這段期間政策可能變、個人財務可能變、銀行鑑價也可能變。
建議：簽約前先向銀行申請初步鑑價與條件評估，了解自己大約能貸多少，降低不確定性。
第二步：爭取加註「特約條款」
雖然代銷多半會拒絕，但你仍可以嘗試在合約中加註：「若因政府政策變動導致貸款成數不足原預定成數之X%，買方有權解除契約，賣方應無息返還已支付價金。 」
阿明提醒： 加註條款時要注意兩件事「無條件」解約和「無息」返還價金，這兩個字眼缺一不可。
第三步：確認合約版本
簽約前，確認建商使用的合約是否符合內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」版本。若合約違反規定，該條款無效。
阿明總結
代銷說「貸款不夠是你的問題」沒錯，但內政部定型化契約第18條已經內建「不可歸責雙方」的保障，差額30%內可分期，超過30%可無償解約。
關鍵是：你要搞清楚「貸款不足」是政策害的，還是你自己信用不好。政策害的，有保障；自己信用差，建商沒義務幫你。買房前先送銀行評估、看懂合約第18條，才不會交屋時被殺得措手不及！
