台中預售解約率連3年站上3％！2024高價買盤進入交屋期　央行第二戶7成能救多少

北屯、西屯、南屯成解約集中區　第二戶房貸放寬降低自備款壓力，後續履約仍看銀行核貸與買方財力

【M傳媒／分析報導】

台中預售屋市場進入交屋與資金壓力測試期。

依實價登錄最新揭露資料整理，台中市2022年預售屋申報1萬5,144筆，其中247筆後續解約，解約率約1.63%；2023年升至3.19%，2024年為3.11%，2025年目前再升至3.25%。

換句話說，台中預售屋解約率自2023年起，已連續3個交易年度維持3%以上。

2024成交2.59萬筆　已有807筆解約

2024年台中預售市場交易熱絡，全年申報約2萬5,944筆，目前已有807筆揭露解約，解約率約3.11%。

值得注意的是，預售屋解約採「原始交易年度」回溯統計。

例如2024年簽約的預售屋，買方到了2026年交屋前才與建商解約，這筆解約仍會回到2024年交易資料，因此目前看到的3.11%並非最終數字，後續仍可能隨新申報資料提高。

2023年7月1日起，《平均地權條例》新制正式實施預售屋換約轉售限制，同時新增解約申報登錄制度，預售屋退場方式也因此發生改變。

解約集中三屯區　占台中近6成

從2024年已揭露的解約案件觀察，平均每戶解約總價約2,312.5萬元，平均單價約每坪56.82萬元。

北屯、西屯、南屯成為解約主要集中區，三區解約戶數合計約占全台中57.7%，解約金額占比更達73.5%。

這三區也是近年台中大型重劃區與預售屋供給相對集中的市場，高總價案件進入交屋期後，買方的貸款條件、自備款準備及持有成本，開始直接影響履約能力。

2025交易量縮　解約率反而升至3.25%

2025年台中預售屋原始交易申報約6,239筆，市場成交量明顯降溫，目前解約率約3.25%，為這組年度資料中的最高水準。

正心不動產估價師事務所所長黃昭閔分析，2023、2024年間部分買方在房價高檔進場，隨著建案陸續接近交屋，貸款、自備款及持有成本開始浮現，部分投資型買方可能選擇停損解約。

這類解約也會持續回補到原始購屋年度，使前幾年的解約統計繼續變動。

第二戶房貸升7成　自備款壓力減輕

央行今年9月18日起，將自然人第二戶購屋貸款成數上限由6成調升至7成，並維持無寬限期。

以總價2,500萬元住宅計算，最高貸款從1,500萬元提高至1,750萬元，自備款需求可由1,000萬元降至750萬元，相差250萬元。

對原本因第二戶身分卡在自備款的換屋、自住買方，確實增加履約空間。

不過，央行也明定金融機構仍可依個案授信條件從嚴辦理，因此7成是政策最高上限，並非每位買方都能取得足額貸款。

業界：增加1成房貸　無法解決所有解約案

大台中不動產開發公會理事長蕭成忠認為，第二戶貸款成數提高，對具有實質自住需求、財務條件穩定且建案條件較佳的買方，有助降低交屋自備款壓力。

但部分推案量大、投資型買盤比重較高的建案，即使增加1成貸款額度，仍須面對總價、房價變化及買方資金配置等問題。

M編觀察：

台中這波解約數據最值得注意的，不只是3%以上的比例，而是2023至2024年大量成交的預售屋正陸續進入工程後段與交屋期。

預售屋簽約時只需準備部分工程款，真正的大額資金需求通常集中在交屋階段。銀行鑑價、核貸成數、自備款缺口及買方財務狀況，會在這個時間點一起接受檢驗。

央行第二戶房貸提高至7成，替部分換屋與自住買方增加資金彈性；至於投資型買盤、高總價產品及當初高價進場的案件，後續解約數字仍值得持續觀察。

台中預售市場接下來的重點，將從「賣多少戶」逐漸轉向「有多少戶順利交屋」。

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