央行鬆綁房市管制！第二戶貸款7成、利率連10凍 懶人包帶你一次看懂
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央行第三季理監事會議宣布，自2026年9月18日起，第二戶購屋貸款成數從6成放寬至7成，同時刪除購地貸款限期動工規定。這是繼今年3月從5成調至6成後，半年內第二度鬆綁。政策一出，營建股大漲，但首購族、租屋族卻完全無感。這篇懶人包帶你一次看懂：誰受惠？誰無感？優點缺點有哪些？
一、這次改了什麼？
調整一：第二戶購屋貸款成數6成→7成
維持無寬限期規定不變，等於恢復至2024年6月第七波信用管制前的水準。
調整二：刪除購地貸款「切結18個月內動工」規定
回歸銀行依授信實務辦理，但仍維持原貸款成數（最高5成、保留1成動工款），需檢附具體興建計劃。
利率：連10凍
重貼現率維持2%、擔保放款融通利率2.375%、短期融通利率4.25%。
二、誰受惠？三大族群最有感
換屋族：自備款少250萬
以總價2,500萬元的房屋為例，原本自備款要準備1,000萬元，現在降到750萬元，少準備250萬元，對部分換屋族與預售交屋族群確實有幫助。
建商：18個月緊箍咒解除
過去建商購地貸款須切結限期動工，但面臨土方之亂、缺工、營建成本高漲，強制開工反而可能倉促推案。取消後，土地開發融資回歸銀行個案授信，建商終於喘口氣。
預售屋買方：資金調度空間增加
第二戶貸款放寬，對自住與換屋需求而言，資金調度空間增加，有助降低觀望情緒。
三、誰無感？
首購族：一毛好處都沒拿到
這次鬆綁的是「第二戶」貸款，首購族本來就不受第二戶限制。房價沒跌、利率沒降，購屋門檻絲毫未減。
租屋族：與我無關
信用管制鬆綁不會增加社宅供給，也不會讓租金下降。
豪宅客：豪宅線根本沒動
台北市7,000萬、新北市6,000萬、其他地區4,000萬的高價住宅認定標準不變，貸款成數上限還是3成且無寬限期。
四、政策優點
1. 降低換屋族自備款門檻
以2,500萬房屋計算，自備款從1,000萬降至750萬，減少250萬資金壓力。
2. 緩解建商資金鏈斷裂風險
取消限期動工，有助控制超額供給或解除中小建商資金斷鏈危機。
3. 政策訊號明確，房市信心回溫
公股銀主管指出，此次放寬可視為信用管制可能逐步鬆綁的「反轉訊號」。
4. 避免房市過度窒息
可帶動市場少量需求，使房市走勢轉趨溫和。
五、潛在缺點與風險
1. 月付與總利息增加
以貸款1,000萬、利率2.5%、30年期試算，多貸100萬元的代價是：月付增加3,951元，30年總還款增加142萬元（其中42萬是純利息）。
2. 無寬限期，前期現金流壓力更重
貸款金額變多、又不能只繳息，前幾年負擔比預期重。
3. 房價仍難明顯反彈，但下跌空間被壓縮
房市專家李同榮分析，預期效果是「量能回溫、價難翻多」，因為交屋高峰、高價住宅管制未鬆綁、資金仍集中在股市與AI。
4. K型分化加劇
地段好、產品佳的物件更搶手，條件較差的區域或物件反而更難去化。
5. 央行內部也有反對聲音
中研院院士李怡庭投下反對票，指出民眾若預期房價上漲，將進一步推升房價，恐釋放錯誤訊號。
六、正反觀點一次看
業者說：是拆彈，不是救市
大台中不動產開發公會理事長認為，這是替即將面臨的交屋潮「拆彈」。台南市代銷公會理事長佘光宗直言：「不是少準備200萬，大家就突然買得起。」
學者說：錢在股市和AI，不在房市
景文科技大學副教授章定煊表示，置產投資客仍不會進場，房市也不會因此復甦。馨傳不動產智庫執行長何世昌也說：「在股市賺到錢的人，寧願買ETF，也不會把錢流入房市。」
網友說：選舉到了，不演了
央行選在11月大選前兩個月鬆綁，時間點引發質疑。央行總裁楊金龍三度強調「與選舉無關」，並說「業者在那邊叫叫叫，我們也必須考量到他們的心境」。
七、阿明總結
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項目 |
調整前 |
調整後 |
|
第二戶購屋貸款成數 |
6成 |
7成 |
|
第二戶寬限期 |
無 |
無（不變） |
|
購地貸款限期動工 |
須切結18個月 |
免切結 |
|
豪宅線 |
台北7,000萬、新北6,000萬、其他4,000萬 |
不變 |
|
政策利率 |
2% |
2%（連10凍） |
建商：喘一口氣，營建股當天全面大漲。
換屋族：自備款少1成，以2,500萬房來說少準備250萬。
首購族、租屋族、年輕人：房價沒跌、利率沒降、社宅抽不到，這次鬆綁跟你無關。
一句話：這次鬆綁，是央行在「拆彈」和「平衡」之間走鋼索。房市最壞的時刻或許過去了，但對買不起房的人來說，最好的時刻，從來沒有來過。
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