遺產還沒拿到，兄弟先翻臉？房產傳承五大陷阱你中了幾個？
文／明深地政士事務所主辦代書 嚴意情
昨天看到一篇新聞在講房產傳承的五大風險，內容寫得很詳細，但有些地方情情覺得可以補充得更完整。今天就用正確的法規觀念，幫大家重新整理一次。
在房價這麼高的年代，房地產往往是家庭最重要的資產。但很多人對於「房子怎麼傳給下一代」這件事，總是想說「以後再處理」，結果等到人走了，子女才發現事情大條。以下五大陷阱，是情情處理過的案例中最常見的問題。
【陷阱一】遺囑寫了，不代表子女不能翻盤
很多人以為，只要寫了遺囑，房子要給誰就給誰。這觀念不完全對。
根據民法第1223條，子女的特留分是應繼分的二分之一。什麼意思？假設爸爸有兩個小孩、沒有配偶，每個小孩的應繼分是二分之一，特留分就是四分之一。就算遺囑寫明房子全部給老大，老二還是可以主張他應該拿到四分之一的遺產價值。
特留分是法律強制保留給繼承人的最低保障，目的是保障繼承人的生活必要，有社會政策考量。不是說遺囑沒效，是不能完全剝奪法定繼承人的這份權利。
情情建議，如果真的想把房子留給特定人，可以在遺囑中寫明「如侵害其他繼承人之特留分，繼承人應以金錢補償之」。實務上法院多會尊重這個指定，讓拿房子的人用錢補償，避免房子變成共有。
【陷阱二】遺產稅算錯，房子可能被法拍
2026年最新的遺產稅免稅額是1333萬元，超過的部分稅率10%到20%。問題是，遺產稅要在申報後六個月內繳清，房子沒繳完稅不能辦繼承登記，也就不能先賣掉變現。
很多人名下房子價值高，但手邊沒現金，結果繳不出遺產稅，最後只能被迫賣房，而且急著賣往往價格不好。
情情建議，可以提前做三件事：
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預留稅源：準備一筆現金或保險，指定受益人
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分年贈與：每年244萬免稅額，慢慢把資產移轉出去
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申請實物抵繳：如果現金真的不夠，可以用部分房產抵繳遺產稅，但要國稅局核准
不要等到人走了，子女才來籌錢，到時候壓力會很大。
【陷阱三】公同共有，是兄弟翻臉的開始
實務上最常見的錯誤，就是繼承人直接在系統上勾選「公同共有」繼承，以為這樣就處理完了。結果呢？公同共有的意思是，大家名義上都有份，但誰都不能單獨使用、出租或賣掉。
之後有人想賣、有人不想賣，有人想搬進去住、有人反對，吵到最後上法院分割。法院通常判「變價分割」（就是拍賣），房子被法拍，價格打折扣，律師費、裁判費扣一扣，大家拿到的比當初直接分還少。
情情處理過太多這種案例，每次看到兄弟在調解委員會吵到面紅耳赤，都覺得很唏噓。正確做法是：辦理繼承登記時就協議分割清楚。要嘛賣掉分錢，要嘛一個人取得、其他人拿現金補償，要嘛大家講好怎麼分戶。總比以後上法院強。
【陷阱四】生前贈與，稅金比你想的貴
很多人想說「與其以後讓政府課遺產稅，不如現在先過戶給小孩」。這個想法沒錯，但要算清楚帳。
贈與稅免稅額一年244萬，聽起來很多。但用公告現值去算，一間市價1000萬的房子，公告現值可能只有300萬，一次過戶可能還不用繳到贈與稅。問題在後面：
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土地增值稅：贈與案件的土增稅不能用自用住宅優惠稅率10%，要用20%、30%、40%的一般稅率
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未來出售的房地合一稅：小孩取得成本是當初的公告現值（很低），未來賣掉時稅金會高到嚇死人
情情常說一句話：「生前用買賣，死後靠繼承」。用買賣的方式讓小孩取得，小孩的取得成本是市價，未來稅負低；用繼承的方式，土增稅全免、遺產稅有免稅額。兩者各有優劣，要算清楚再決定。
另外要注意「歸扣」的問題。根據民法第1173條，如果是因為結婚、分居或營業而受有的贈與，將來繼承時要算回遺產中分配。最高法院實務見解認為，如果贈與價額超過應繼分，超過的部分也不用歸還。
【陷阱五】再婚家庭，遺產分配更複雜
再婚家庭的繼承問題，比一般人想得更複雜。根據民法第1144條，配偶的應繼分要看跟誰一起繼承：
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跟子女一起：配偶拿應繼分的一半（與子女平均）
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跟父母一起：配偶拿1/3
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跟兄弟姐妹一起：配偶拿1/2
問題是，如果房子是老先生的婚前財產，太太只能分到「剩餘財產差額」的一半，剩下的還是要跟小孩分。
情情建議，再婚家庭有幾種規劃方式：
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辦理分別財產制：向法院聲請分別財產制，婚前婚後財產分清楚
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預立遺囑：明確寫出配偶要拿多少、子女拿多少
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保險規劃：把部分資產用保險形式留給配偶，保險金不計入遺產
【情情補充：死亡前兩年贈與的特別規定】
新聞沒講到但很重要的一點：根據遺產及贈與稅法第15條，被繼承人死亡前2年內贈與配偶、子女等人的財產，要「視為被繼承人之遺產」，併入遺產總額課徵遺產稅。
但要注意，根據法務部行政執行署函釋，這些財產雖然被視為遺產課稅，但所有權仍屬於受贈人，不是被繼承人的現存財產。也就是說，房子過戶給太太就是太太的，子女不能因為這個規定就要太太把房子吐出來。
但遺產稅還是要繳，而且因為這筆財產算進遺產總額，稅金會變高。如果受贈的配偶拋棄繼承，那由誰來繳這筆稅？這個問題憲法法庭在113年憲判字第11號判決中已經指出現行法規有規範不足的問題，要求兩年內修法。
【情情真心話】
房產傳承真正困難的，不在技術面，而在人性面。很多人忌諱談錢、避談身後事，結果什麼都沒準備，留下一堆爛攤子給小孩收。
情情常說一句話：早一點面對，家人少一點眼淚。與其等到人走了才來吵，不如生前就把事情講清楚、規劃好。
如果你有房產傳承的問題，歡迎來明深地政士事務所找情情聊聊。我們可以把你的狀況從頭到尾算清楚，找到最適合的方案。
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