房貸逾放創近九季新高 六都壓力浮現 山哥：市場進入現金流驗收期
文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）
最近這個數據，其實不用過度恐慌，但也不能當作沒看到。
根據內政部最新統計，2025年第3季全國住宅貸款逾放筆數達2,203筆，不僅創下近九季新高，季增41%、年增60%。從數字來看，確實是「往上走」，而且速度不算慢。
再看區域分布，高雄408筆居冠，新北、台北分列其後，台中、桃園、台南依序跟上，六都合計占比接近八成。換句話說，壓力主要還是集中在交易量大、房價高的都會區。
高雄為什麼會居冠？不是單一原因，是「疊加效應」
很多人看到高雄第一個反應是「房價漲太快」，這只說對一半。
實務上我看到的是三個因素疊在一起：
第一，這幾年產業題材明顯，帶動預售與重劃區資金大量進場。
第二，部分買方在上升段用槓桿進場，期待資本利得。
第三，市場一轉冷，成交量縮，變現速度變慢。
房子賣不掉，其實就會開始考驗現金流，這個才是關鍵。
逾放數據不高，但「壓力正在往後推」
以整體來看，目前違約率仍在低檔，還不到系統性風險的程度，這點必須講清楚。
但問題在於「結構開始變化」。
過去幾年市場熱的時候，很多人是用：
- 新青安
- 寬限期
- 低月付
這種方式進場。
表面上負擔很輕，但其實只是把壓力往後延。
真正的考驗還沒開始：寬限期之後才是重點
我一直講一句話：
市場不是看買的那一刻，是看還錢的那一刻。
接下來幾年，很多人會從「只繳利息」進入「本息攤還」，月付金可能直接跳一段上去。
這時候如果遇到：
- 收入沒成長
- 房價沒再上去
- 出場流動性變差
壓力就會開始浮現。
市場現在的狀態：不是崩，是「緩慢反應」
現在不是金融風暴式的急跌，而是比較像：前面幾年衝太快，現在開始慢慢結帳
所以你會看到逾放增加，但不會看到全面失控。
因為大部分問題，是「時間還沒到」。
我用比較直白的話講：
現在市場不是缺買方，是缺「能穩定撐住現金流的買方」。
這一波逾放上升，比較像是提醒大家一件事：房子買得起，不代表撐得久
接下來真正要觀察的，不是價格會不會再漲，而是寬限期結束、現金流被放大檢視時，市場還能不能穩住。
