財務調度暗藏陷阱！股票質押借款恐成房貸殺手 呂崑富示警「總負債比」是關鍵 | M傳媒
【M傳媒房產中心／報導】
在當前股市與房市交織的複雜金融環境中，一項常見的財務操作正悄悄成為購屋族的隱形絆腳石。中華民國不動產金融知識發展協會理事長呂崑富近日提出警告，許多投資人為靈活運用資金而進行的「股票質押」借款，極可能在申請房屋貸款時，因觸碰銀行審核的「總負債比」紅線，導致核貸額度大幅縮水，甚至遭銀行婉拒，嚴重影響購屋計畫。
電銷話術誤導深 實質負債無所遁形
呂崑富指出，近期接獲不少民眾反映，在申請房貸時才驚覺，先前辦理、用以增進投資效能的股票質押借款，竟成為銀行眼中的減分項目。更令人困惑的是，部分銀行電話行銷人員曾以「股票質押的放款人是券商，不是銀行，所以不會影響」的話術進行推銷，但實際進入審核程序後，銀行端卻給出完全相反的結論。
「這是一個嚴重的認知誤區，也是極不負責任的誤導。」呂崑富嚴正表示。他解釋，銀行審核房貸的核心，並非看借款的「債權方」是誰，而是審視貸款申請人的「總償債能力」。無論債務來自銀行、券商還是其他融資機構，只要是申請人名下需定期償還的「實質負債」，就必須全數計入每月總負債支出中，納入「負債收支比」（Debt-to-Income Ratio, DTI）的嚴格計算。
銀行實務上，房貸審核最關鍵的鐵律之一，便是要求每月所有負債的總還款額，不得超過申請人月收入的60%至70%。呂崑富以實例說明：若一位月收入10萬元的民眾，因股票質押借款300萬元（利率5%），每月需額外支付約1.25萬元的利息，這筆支出將直接吃掉他可負擔的房貸月付金空間，導致最終可貸總額可能驟減超過300萬元，影響極為顯著。
隱匿負債風險高 誠實申報是上策
針對部分民眾可能因誤解而選擇隱匿股票質押負債，呂崑富提出嚴重警告。「現代銀行的徵審技術已非常精細，絕非僅查閱聯徵中心報告而已。」他表示，審查人員會詳細檢視申請人近期的銀行帳戶資金流向，一旦發現有規律流往證券戶的「質押利息」款項，必會深入追查。若證實客戶蓄意隱瞞負債，最嚴重將被認定為「財力申報不實」，直接拒絕貸款，並在聯徵中心留下負面註記，影響未來所有信用往來。
呂崑富強調，即便僥倖通過審核，日後若被銀行發現，銀行有權依契約要求客戶提前清償部分貸款，將對家庭財務造成劇烈衝擊。「在金融監理趨嚴的時代，財務透明是與銀行往來的唯一準則，僥倖心態萬不可取。」
購屋前財務健檢 協會提出三大行動方針
為避免民眾因不諳金融規則而損及自身權益，呂崑富以協會理事長身分，提出以下具體建議：
優先整合負債，預留審核空間：若有明確的購屋計畫，應提前至少3至6個月規劃，優先清償股票質押等短期、高成本的負債，讓自身「負債收支比」回復到最乾淨的狀態，以爭取最高的房貸額度與最優利率。
主動誠實揭露，尋求專業諮詢：申請房貸時，務必主動、完整地提供所有負債證明，包括股票質押契約。與銀行授信人員坦誠溝通全盤財務狀況，反而有機會獲得專業的整合建議。切勿僅聽信單一管道（如電銷）的片面之詞，應親自赴銀行分行進行正式諮詢。
建立正確觀念，負債管理一體化：呂崑富最後呼籲，現代個人信用已進入「全資產負債統合管理」的時代。任何一筆負債的發生，都會在無形中佔用個人的總信用額度。民眾在進行任何融資決策前，都應有整體財務規劃的視野，理解「總負債比」才是所有銀行鐵一般的審核核心。
呂崑富總結，房貸是大多數人一生中最重要的金融決策之一，過程不容許絲毫差錯。
股票質押雖是靈活的理財工具，但若與購屋計畫重疊，就必須謹慎評估、妥善處理。唯有正視所有負債、維持財務透明，才能穩健地通過銀行嚴格的風險檢驗，順利築巢圓夢。
