土地是國家的，卻只賣給出價高的人？地上權標售機制被質疑「政策失靈」
M傳媒房產中心
政府手上有一塊地，想活化資產、增加財源，於是公告地上權標售。結果呢？誰出的錢多，地就給誰。
聽起來很合理，對吧？但問題來了：這塊地是全民的，為什麼標售條件只看價格，不看這塊地能為社會做什麼？
政府缺錢，壽險業有錢，但土地在哪？
為了實踐「國家希望工程」國政藍圖，政府正積極推動國家建設與產業發展，急需資金挹注。
壽險業手上滿滿的資金，理論上是很好的合作對象，特別是針對人口老化衍生的居住與長照需求，政府希望能引導壽險業投入高齡友善住宅。
但問題卡在一個地方：適宜的土地太難找。
不是沒有土地，而是現行的地上權標售機制，讓政府自己綁住了自己的手腳。
為什麼標售只比價格，不比政策？
從制度面來看，公有土地設定地上權，長期被視為「資產處分與活化」的手段，目標很單純：財務收益最大化。
主管機關的壓力是什麼？確保程序公開、公平、可受檢驗，避免任何可能的裁量爭議。
在這種前提下，價格成了唯一可以量化的標準，數字擺在那裡，誰也質疑不了。
但如果要加入社會政策條件，比如「這塊地要蓋長照機構」、「要保留一定比例做社宅」，就不可避免地會引入主觀判斷，行政風險立刻上升。
一位不願具名的政府官員私下透露：「你只要在標案裡加入非價格條件，就一定會有人質疑你為什麼給A廠商高分、給B廠商低分。與其這樣，不如單純比價格，大家都沒話說。」
一次決策，影響數十年，誰敢扛責？
另一個問題是，地上權標售的決策是一次性的，但影響卻長達50到70年。
如果政府在標售時扮演政策設計者的角色，等於是把未來幾十年的市場變動、產業循環、財務結果，全都押在當下的制度條件裡。
萬一幾年後政策效果不如預期，誰來負責？
在缺乏「政策失敗免責機制」的情況下，行政體系自然會傾向選擇最保守、最不容易被追究的做法，只比價格，不談政策。
市場機制 vs. 社會政策，根本衝突？
從市場機制來看，價格標售本身隱含一種價值選擇：假設市場能透過價格，找到最有效率的土地使用方式。
但問題是，社會政策追求的往往不是「效率極大化」，而是分配公平、長期公共利益。
當你把政策目標硬塞進價格競標機制裡，結果往往是：
政策成本被轉化為更高的權利金、更高的房價，最後反而讓原本想照顧的人更難進入市場。
舉例來說，如果一塊地標售時要求得標者必須保留30%作為社宅，這30%的成本最終還是會反映在剩下的70%房價上。
到頭來，社宅是有蓋了，但周邊房價也漲了，這真的是政府想要的嗎？
解方：把公共目的「前移」，不是「加進」標案
實務上，政府其實有其他做法，不需要在標售時引入主觀評分。
關鍵在於：將公共目的「前移」為制度前提，或納入履約義務，而不是在評選階段讓評委打分數。
例如：
在公告地上權前，就透過都市計畫或招標文件明確限定用途，要求不得蓋住宅、不得分戶出售，直接導向長照或公共服務設施
明訂得標者須代建公共設施（如停車場、社福中心）並無償移交，但投標階段仍只比價格
將權利金或租金的一定比例撥入指定用途的公共建設專戶，用於基地周邊的道路、公園改善
這些做法的共同點是：條件事前確定、內容可量化、履約可驗證，政府只需要扮演驗收者，而不是裁判者。
M編總結
地上權標售只比價格，不是政府不想做政策，而是制度設計讓政府不敢做政策。
價格是客觀的，政策是主觀的。在現行體制下，只要涉及主觀判斷，就可能被質疑、被訴訟、被追究責任。與其冒這個風險，不如單純比價，至少沒人會說話。
但如果公共土地永遠只賣給出價高的人，那這些地對社會的價值，就只剩下帳面上的數字。
土地是全民的，但全民從土地上得到了什麼？這個問題，該是時候認真面對了。
資訊來源 政治大學風險管理與保險學系教授張士傑
