「高雄苓雅區40年老公寓一樓開價600萬，比五樓貴200萬合理嗎？」
在苓雅區的老社區裡，一間40年老公寓的一樓店面開價600萬，屋主願意以550萬「優惠價」賣給長期承租開設髮廊的網友。但住在五樓的常客太太卻透露，四年前他們買五樓只花了365萬。將近200萬的價差，讓網友忍不住懷疑：這樣的價格合理嗎？
巷弄店面的特殊價值
一樓店面之所以比樓上住宅貴，關鍵在於它的「商業潛力」。以高雄苓雅區來說，40年老公寓的一樓通常會比頂樓貴30%~50%。若以五樓365萬的價格推算，一樓合理價格約落在475~550萬之間。屋主開價550萬雖在合理範圍的上限，但考量到這間房子對你的特殊價值—已經在此經營髮廊累積穩定客源，這個價格或許值得考慮。
路窄巷弄的隱憂與優勢
這間公寓所在的巷子寬度不到6米，兩台汽車要會車都得小心翼翼。這樣的條件雖然影響消防逃生與未來轉手性，但對網友來說卻有獨特優勢：
停車便利性：自家門口就能停車，方便顧客上下車。
社區熟客穩定：在住宅區經營的髮廊，靠的是長期累積的在地客源，地點一旦固定，客戶黏著度高。
稀缺性：苓雅區巷弄內的一樓店面供給有限，尤其是有營業潛力的物件更少。
不過，如果未來考慮轉售，這樣的巷弄條件可能會讓買家卻步，價格成長空間相對有限。
該不該買？關鍵在於網友的長期規劃
買下的優點
省去搬遷成本：重新找店面、裝修、流失客源都是隱形成本。
資產保值：苓雅區近捷運、學區，長期來看房價有撐。
租金轉房貸：若目前月租1.5萬，改為購屋後房貸月付約1.8萬，差額不大，卻能累積資產。
繼續租的考量
資金靈活：不必一次投入大筆頭期款，可保留現金做其他投資。
避免老屋維護問題：40年老屋可能有管線、結構等隱藏成本。
議價策略與注意事項
查實價登錄：確認同路段一樓近3年成交價，尤其是有無類似營業用案例。
從500萬開始談：強調巷弄狹窄、屋齡高、需裝修等缺點，爭取更優惠價格。
確認貸款條件：老舊公寓貸款成數可能僅5~6成，需準備足夠自備款。
結論，懷疑什麼，有錢就買下去
若同區類似物件行情落在500~550萬，且這個地點對你的生意至關重要，那麼以500~520萬成交會是較理想的選擇。最後提醒，簽約前務必先找銀行估價，確認貸款成數，避免資金周轉問題！
