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政策哺育的雙面刃：包租代管產業的崛起與挑戰
【M傳媒／社論】
在房地產買賣市場持續低迷之際，一個由政策驅動的新興產業正快速崛起。根據內政部不動產資訊平台統計，全國租賃住宅服務業從2018年租賃專法上路初期的17家，至2024年第二季已達1,947家，六年間成長超過百倍。這股包租代管熱潮在北台灣尤其顯著，北北桃三都合計就有947家，佔全台近半數，這個由政策資源培育的產業，正在重塑台灣租屋市場的生態體系。
政策驅動的產業擴張
賣厝阿明觀察指出，在房市交易量萎縮的環境下，包租代管業能夠逆勢成長，關鍵在於完整的政策支持體系。根據行政院核定的中央住宅基金，112年至117年間投入社會住宅包租代管計畫的經費達149億元，其中提供業者的營運補助，包租包管為42億元，代租代管為26億元，合計68億餘元。這種規模的政策投入，吸引了傳統房仲、裝修業者、管理顧問、多屋族及投資客紛紛加入市場。
產業領導者兆基管理顧問的發展歷程正是典型範例。從16年前僅有3人的小公司，如今員工規模達600人，全台設有18處服務據點，累計管理房源超過3萬戶，穩居市場領先地位。去年更獲得宏碁集團以3.37億元入股，展現產業的發展潛力。董事長李建成坦言：「我們已經好幾年不需要主動開發業務。」透過口碑行銷與公部門合作，包括台北捷運聯開宅代管、內政部推動的「旅館轉社宅」首案等，逐步建立產業標竿。
補助模式的隱憂與挑戰
賣厝阿明表示，這種由政府補助驅動的成長模式已出現結構性問題。這個產業幾乎完全依賴政府補助存在。一旦補助減少或中止，部分業者可能缺乏持續經營的誘因，導致市場面臨萎縮風險。
更值得關注的是政策執行成效的落差。根據內政部統計，截至2024年底，社會住宅包租代管有效契約數達8萬多戶，其中一般戶佔比57.2%，經濟或社會弱勢戶僅佔42.8%。這顯示政策資源多集中於一般戶，而非原本應該優先保障的弱勢族群，影響社會資源配置的公平性。
產業龍頭李建成甚至直言：「我們是最希望政策補助退場的業者。」他解釋，補貼政策實施後，參與業者快速增加，但服務品質參差不齊，租賃糾紛頻傳，讓專業經營者面臨更大挑戰。
社區管理的潛在衝擊
業者的營運模式也開始對社區管理產生影響。部分業者在追求營運效率下，可能傾向加快出租週轉率，相對忽略對租客品質的嚴格篩選。一旦引入配合度低的租客，特別是透過租期切割方式進行短租營運，由於承租人非所有權人，對社區規約的遵循度往往較低，容易導致社區管理困境。
雖然《租賃住宅市場發展及管理條例》第17條明確鼓勵長租模式，但實務上包租代管業者仍可能透過「租期切割」等方式引入短期租客，對社區治理造成負面影響。如何有效規範業者行為，避免社區管理品質在追求利潤過程中被犧牲，成為政策與管理機制必須正視的課題。
產業轉型的創新路徑
面對這些挑戰，領先業者已開始推動轉型升級。兆基從2014年起推動「業務和管理分離」制度，業務人員專責媒合，簽約必須到服務據點完成，全程錄音錄影，出租期間的客服統一由總部處理。這種模式除了防範業務員可能的不當行為，也有助於服務品質的標準化。
產業整合也持續深化。宏碁集團策略長郭劍成說明投資兆基的考量：「兆基是唯一橫跨全國的業者，未來宏碁子公司如宏碁智新的淨水器、空氣清淨機，以及宏碁智通的停車管理系統，就能創造更多應用場景。」這種上下游整合的模式，為產業發展開啟新的可能性。
賣厝阿明建議，政府應透過獎勵機制引導業者進行水平整合，如與社福機構、長照單位、在地非營利組織等合作，促進資源共享、降低營運成本。同時鼓勵垂直整合發展，將住宅開發、興建、租賃、管理維護等環節納入整合服務體系，延伸服務價值鏈。
未來發展的關鍵契機
隨著高齡化社會來臨，包租代管產業迎來新的發展機會。兆基董事長李建成觀察，受託管理的房東平均年齡為65歲。「這些高資產族群年紀漸長，子女多在國外或工作繁忙，需要專業管理服務。」對照日本市場，出租房源有七成由專業機構管理，台灣目前比例僅約15%，顯示未來成長空間可期。
產業的數位轉型也在加速推進。業者開發的專業管理系統，提供房東房客租約管理、業者物件維護及各項補助申請服務，透過科技提升營運效率與服務品質。
【M觀點】
台灣包租代管產業已從初期的量能擴張，逐步進入品質提升的關鍵階段。面對租屋市場的房源品質參差、居住安全等課題，政府應更積極推動租屋市場資訊透明化，強化對弱勢族群的居住協助，提升租賃市場的自主運作能力。隨著社宅供給持續增加，這個與政策緊密連結的產業正站在轉折點，未來能否在補助逐步退場後持續茁壯，將取決於業者能否建立真正的市場競爭力，為房東與房客創造永續價值。
