阿明幫你看建案｜台南星鑽特區首發案「三發DIAMOND ONE」，凌空泳池配李天鐸外觀，開價坐五望六

文／賣厝阿明知識+

各位朋友，阿明今天要帶大家直擊台南府城，開箱一個近期討論度破表的指標大案「三發DIAMOND ONE」。很多粉絲問阿明：「台南中西區不是都老房子嗎？怎麼突然冒出一個24層地標？」答案就在「星鑽特區」這是台南市政府在市中心精華區打造的全新重劃區，而「三發DIAMOND ONE」正是這個區塊的第一炮。

星鑽特區有多威？遠雄、百慶搶地價破百萬，這裡就是台南的新都心

在拆解建案之前，阿明先幫大家科普一下「星鑽特區」的來頭。這裡原本是中國城舊址，經過市府區段徵收後，變身為佔地11.23公頃的「運河星鑽特定區」，定位為商業、觀光休閒與水岸景觀的複合式特區 。

這塊地的含金量有多高？從土地標售價格就看得出來。百慶建設曾以每坪108萬元搶下，遠雄建設更在後續標售中喊到每坪120萬元，雙雙創下中西區地價紀錄 。三發地產則在2020年以每坪68.48萬元取得這塊724.55坪的土地，相較之下取得成本更漂亮 。

阿明解讀：建商不是笨蛋，敢用百萬地價搶進，代表他們看好星鑽特區未來就是台南版的「信義計畫區」。而三發用相對低的土地成本搶到首發案位置，未來在價格操作與產品規劃上都更有餘裕。

建築團隊陣容：李天鐸操刀外觀、荷蘭MVRDV規劃公設

「三發DIAMOND ONE」由上市公司三發地產投資興建，找來的團隊陣容在台南算是頂規。建築設計由王東奎建築師事務所負責，外觀及景觀設計則禮聘李天鐸建築師操刀，燈光設計請來光雕藝術家賴雨農，公設更找來荷蘭建築師事務所MVRDV規劃 。

李天鐸的作品在台中七期、高雄美術館區都是地標等級，這次在台南出手，外觀質感值得期待。MVRDV更是國際級的事務所，代表作包括荷蘭鹿特丹的「Markthal市集廣場」，擅長將建築與公共空間融合。

阿明老實說，這個團隊陣容在台南確實少見。但團隊強不等於產品強，接下來阿明帶你拆解格局與規劃，看看是不是「金玉其外」。

格局規劃：2房25坪起、3房47坪起，梁柱外推打造高坪效

「三發DIAMOND ONE」規劃二房25至39坪、三房47至57坪，另有少量辦公室與店面產品，總戶數190戶（176戶住家、8戶店面、6戶辦公室） 。阿明幫大家試算公設比34.8%，以最小二房25坪為例，室內實際使用面積約16.3坪（不含陽台），對於單身貴族或兩人小家庭來說還算舒適。

三房47坪起跳的格局，室內約30.7坪，適合換屋族或有小孩的家庭。建案強調「梁柱外推」設計，讓室內空間更完整、不受樑柱干擾，這對注重風水或收納規劃的買家來說是一大加分。

車位規劃平面式155個、機械式35個，總計190個車位，車位配比剛好1比1 。阿明建議，如果有車的買家，平面車位優先搶，機械車位後續的維護成本與使用便利性都要納入考量。社區也預留電動車充電線路，跟上趨勢。

公設亮點：凌空泳池配景觀花園，但要算清楚管理費

「三發DIAMOND ONE」的公設規劃相當豐富，包括接待大廳、交誼廳、多功能使用空間、景觀花園，還有台南少見的「屋頂泳池」與戶外休憩區 。社區更導入SGS與WELL國際認證，在建築設計融入ESG永續理念 。

阿明要提醒，豐富的公設背後就是較高的管理費。雖然目前管理費待定，但以這等級的公設配置（游泳池、24層大樓、多部電梯），管理費絕對不會低。買房時別只看總價，每月固定支出也要一併算進去。

周邊機能：中西區蛋黃中的蛋黃，河景第一排

講到地段，「三發DIAMOND ONE」的位置確實無可挑剔。基地位於星鑽段2420地號，緊鄰運河景觀，周邊步行可達大涼生態公園。學區部分，新南國小、金城國中都在附近，接送方便。

生活機能更是中西區的強項。全聯、家樂福、寶雅、COSTCO都在車程10分鐘內，文南市場、水仙宮市場滿足日常採買。熱門商圈更是多到數不完：海安商圈、神農商圈、國華商圈、孔廟商圈、新光三越新天地，吃喝玩樂全部包辦。

交通方面，台17線串聯市區，台南火車站約10分鐘車程。雖然目前捷運還在規劃中，但星鑽特區本身定位就是「步行可達」的生活圈，未來捷運通車只是錦上添花。

價格與付款：開價5-6字頭，總價1,155萬起

「三發DIAMOND ONE」開價每坪50至60萬元，總價約1,155萬至2,808萬元 。阿明幫大家試算：以最小二房25坪、總價1,155萬計算，貸款75%約866萬，自備款約289萬。以目前市場利率2.5%上下、30年期計算，月付本息約34,000元。

預計2029年第二季交屋，從現在算起約三年的等待期，以預售屋來說算是中等工期 。

阿明也要提醒，台南近年房價基期已明顯墊高，中西區新推案單價穩站5-6字頭 。星鑽特區作為全新重劃區，未來還有遠雄、百慶等品牌建商陸續推案，區域供給量會持續放大。首購族或換屋族進場前，建議多比較周邊建案的建材配備與建商口碑，不要只看地段就衝動下訂。

阿明總結

「三發DIAMOND ONE」的優勢很明確：星鑽特區首發案、李天鐸加MVRDV國際級團隊、凌空泳池地標建築、中西區蛋黃地段、河景第一排。對於想卡位台南新都心、預算充足的買家來說，這是一張稀有門票。

但阿明也要點出幾個觀察重點。第一，開價5-6字頭在台南屬於天花板價位，未來轉手性與租金回報需要審慎評估。第二，土地分區為「第二種觀光休閒特定專用區」，非純住宅用地，雖然合法興建住宅，但周邊未來可能會有商業或觀光設施進駐，環境氛圍需納入考量 。第三，三發地產雖是上市公司，但過往在台南的推案量不算多，購屋前建議多了解品牌口碑與售後服務。

星鑽特區第一炮，國際團隊加持、凌空泳池坐鎮。想住台南新都心，口袋要夠深，但地段確實稀有。

圖/建案粉專