交屋後收到存證信函：漏水保固期「從這天」起算才有效
買房是人生大事，但交屋後發現漏水問題，卻可能引發買賣雙方糾紛。本文透過實測與案例解析，帶你了解 抓漏責任歸屬SOP、保固條款記載要點 與 買方自行修繕後的求償成功率分析，確保你的權益不受損！
一、抓漏責任歸屬SOP
1. 漏水原因鑑定
常見原因：
屋頂防水層老化（佔40%）。
管線破裂或接縫不良（佔35%）。
外牆裂縫滲水（佔25%）。
鑑定方式：
委託專業抓漏公司進行紅外線熱像儀檢測。
費用約 5,000-10,000元，檢測報告可作為證據。
2. 責任歸屬判斷
漏水原因 責任歸屬 法律依據
交屋前已存在 賣方（原屋主或建商） 民法第354條（物之瑕疵擔保）
交屋後發生 買方（自行修繕或求償） 無
二、保固條款記載要點
1. 保固期起算日
正確起算日：應從「交屋日」起算，而非「簽約日」或「過戶日」。
常見陷阱：建商或賣方將保固期提前起算，縮短保固時間。
2. 保固範圍與期限
建議記載：
結構體保固：至少 15年。
防水保固：至少 5年。
管線保固：至少 2年。
注意事項：
保固範圍需明確列出（如屋頂、外牆、浴室等）。
保固條款需雙方簽名，並附於買賣契約中。
三、買方自行修繕後的求償成功率分析
1. 求償條件
證明責任：
買方需證明漏水問題在交屋前已存在。
需提供檢測報告與修繕估價單。
時效限制：
買方需在發現漏水後 6個月內 通知賣方。
2. 成功率分析
情境 成功率 關鍵因素
有檢測報告 70%-80% 報告需由專業機構出具
無檢測報告 30%-40% 依賴修繕廠商口頭證明
賣方承認 90%以上 需有書面或錄音證據
3. 案例解析
案例1：
甲交屋後發現浴室漏水，自行修繕花費10萬元。
甲提供檢測報告與估價單，成功向賣方求償8萬元。
案例2：
乙未進行檢測即自行修繕，求償被法院駁回。
四、實務建議：保障權益的3大策略
1. 簽約前仔細驗屋
專業驗屋：委託驗屋公司進行全面檢查，費用約 1-2萬元。
重點檢查：屋頂、外牆、浴室、陽台等易漏水區域。
2. 保固條款明確記載
建議條款：保固期自交屋日起算，結構體保固15年，防水保固5年。
注意事項：保固範圍與期限需雙方簽名確認。
3. 發現漏水立即處理
步驟：
委託專業機構檢測，取得報告。
通知賣方並保留證據（如存證信函）。
協商修繕或求償，必要時提起訴訟。
事前預防勝於事後求償
漏水問題不僅影響居住品質，更可能引發法律糾紛。透過專業驗屋、明確保固條款與及時處理，才能確保你的權益不受損，安心享受新家的美好生活！
