新青安貸款資格秒消失、換屋成數砍半？呂崑富揭「安全解法」避免百萬違約風險
【呂崑富／專題報導】
近期有民眾在房產社群分享換屋經驗，表示自己名下的華廈三房想換對面透天，讓長輩和孩子擁有更大生活空間。透天屋價格1200萬，華夏三房800萬，代書表示可行，但實際操作卻遇到銀行貸款困難，尤其新青安貸款資格與貸款成數問題，成為換屋族最大的隱憂。
中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富指出，這類換屋涉及「同時買賣」、「貸款核准」、「首購或新青安資格」及「自備款安排」等多重挑戰，每種操作方案都有其利弊。
換屋方案分析
直接補差價400萬
若華廈仍有300萬房貸，銀行通常不將剩餘貸款納入新增房貸額度，導致整體貸款不足，操作上不易獲得銀行支持。
先買透天再賣華廈
名下同時持有兩間房，銀行可能僅核貸五成，需額外自備款，對現金流壓力大。
先賣華廈再買透天
對買方最有利，可保有首購或新青安資格，但若自備款不足，可能影響交易完成。
銀行貸款的核心限制
換屋操作中最重要的是「同步簽約保障雙方權益」及「銀行貸款條件確認」。各銀行對「一買一賣同時承接」規範不同，尤其涉及新青安貸款時，銀行通常要求名下無其他房產才能享有優惠利率與較高成數。
資金安排與風險防範
自備款安排與貸款額度規劃不可輕忽。若雙方皆有未還房貸，建議透過「代書信託款項交割」確保交易順利，避免資金鏈斷裂。銀行利率部分，換屋族應先鎖定可承作新青安貸款的銀行，了解利率範圍、手續費與撥款時程，做為簽約前的準備。
呂崑富建議：三大安全操作
銀行預審：簽約前先進行貸款預審，確認核貸成數與利率。
同步簽約：買賣契約同時簽署，並設定違約條款保障雙方。
資金信託：透過代書或銀行信託帳戶管理價金，避免交割風險。
換屋雖是改善生活品質的好機會，但操作過程複雜，牽涉買賣、貸款、成數與自備款等多方因素。呂崑富認為，換屋族最重要的是「確保交易順利且財務安全」。只要事前規劃妥當，不僅可解決家庭空間需求，也能享受新青安及首購優惠貸款，避免百萬違約風險。耐心溝通、掌握銀行與代書操作流程，遠比單純追求房價或利率更關鍵。
知識傳媒 貸款達人 呂崑富
中華民國不動產金融知識發展協會理事長
「房屋貸款知識家」平台創辦人／資深貸款顧問
深耕房產與金融領域多年，擅長房貸優化、資產規劃與解決各類貸款難題
知識傳媒 貸款達人 粉絲專頁 https://www.facebook.com/loannews82
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