【阿明幫你看建案】南屯13期「圓堡墪青」：25坪兩房、31坪三房，建商自售、車位配比超過一比一，楓樹溪畔

【阿明幫你看建案】南屯13期「圓堡墪青」：25坪兩房、31坪三房，建商自售、車位配比超過一比一，楓樹溪畔的小而美選擇

今天分享的案子在南屯13期重劃區，一個很多人聽過但不太熟的區域，楓樹溪畔。「圓堡墪青」這個案子規模不大，23戶住家，走小而美路線。特別的是建商自售、建商未來辦公室就在一樓，賣房兼做社區保母的概念。以下從社區、建築、格局、機能、品牌五個面向來拆解。

社區規劃｜244坪基地，三成不到的低建蔽率，留白比蓋滿多

墪青基地面積244.25坪，建蔽率只有29.73%。這兩個數字的意思是，建商只用不到三成的土地來蓋房子，剩下超過七成交給開放空間和綠地。23戶住家配1戶店面、1戶辦公室，建商未來辦公室就設在一樓店面，強調對已購客戶的售後服務。社區規模小、住戶少，管理相對單純。

車位配比1比1.2，23戶配30個平面車位，每戶確定都買得到車位，部分戶別還有機會多買。有預留充電設備，電動車友善。管理費每坪120元，華廈來說算中規中矩。

公設比34.64%，接近市場均標。公設項目務實：接待大廳、交誼廳、信箱區、曬被區，沒有游泳池或宴會廳這類高維護成本的項目。公設設計委託寓所制作室內設計，後續交屋可觀察細節質感。

建築規劃｜9層華廈RC結構，朝東南單一坐向

結構採RC鋼筋混凝土，地上9層地下2層。座向全部朝東南，代表早上採光好，下午不西曬，對南屯這種熱的時間較長的區域是加分項。建照已取得，使用執照尚待完工後取得。

營造公司目前待定，這是現階段最需要注意的變數。交屋時間抓2027年第四季，以9層華廈的工期相對合理。物業公司已確定是僑聯物業，管委會尚未成立。

格局規劃｜25坪兩房、31坪三房，小而精的定位

格局只有兩種：兩房約25坪、三房約31坪。定位很明確，就是首購族和小家庭。公設比34.64%，25坪兩房室內實際可用約16坪出頭，31坪三房室內約20坪出頭，建議現場感受一下空間感。

周邊機能｜13期重劃區還在長，但10分鐘車程內機能到位

墪青位在13期楓樹溪畔，這個區域目前還在發展中，重劃區的味道還很濃。但向南十分鐘車程內，八期生活圈已經很成熟：文心秀泰、好市多、便利商店、寶雅都在範圍內。

學區方面，鎮平國小、萬和國中車程約10分鐘。傳統市場有南屯市場也是車程約10分鐘，日常採買一應俱全。休閒方面，下樓就是公163公園預定地，豐樂公園、益豐公園、麻糍埔公園都在車程數分鐘內。醫療有中山醫學中心醫院。商圈涵蓋永春東路商圈、文心南路商圈、文心秀泰商圈和好市多商圈，選擇很多。

交通方面，可走國道一號和74快速道路，大眾運輸有捷運大慶站、台鐵大慶火車站和高鐵烏日站，都在車程約10分鐘左右。

品牌背景｜圓堡建設，建商自售、辦公室就在一樓

投資建設是圓堡建設，建築設計是劉衍成建築師事務所，公設設計是寓所制作室內設計。建商自售，未來辦公室直接設在一樓店面，對買方來說有好有壞：好處是建商就在旁邊，售後服務找得到人；壞處是少了代銷居中協調的緩衝，跟建商直接溝通的談判技巧要更成熟。

重點說明

小而美的社區，適合不想住大社區的人。 23戶的規模，鄰居臉孔好記，管理單純。建商辦公室在樓下，未來社區維護應該會即時有效率。
車位配比1比1.2是首購宅的誠意。 30個平面車位對23戶，每戶一定買得到車位，在南屯市區這點很有競爭力。
13期重劃區還在發展，機能靠八期生活圈支撐。 買的是8期生活圈和13期的未來發展空間。10分鐘車程內從好市多到捷運站都有，日常需求都滿足，但如果你習慣走路就到商圈，這區目前還需要時間熟成。
營造公司待定是現階段最要緊盯的變數。 簽約前一定要確認營造廠商，合約中的營造條款也要看清楚。
總價帶1,858到2,288萬，對南屯來說是首購友善。 以13期新案來說，這個價格帶算相對親民，適合在南屯或周邊工作的雙薪家庭。