在許多人眼中，宜蘭是台北後花園、是退休移居與田園自建的夢想之地。然而，翻開宜蘭的房地產市場，卻處處是外地人難以看清的專業門檻：農地能不能蓋農舍？套繪管制如何解？買地自建的整地與營造預算為何屢屢超支？甚至連最基本的農舍貸款，都常讓買方到處碰壁。
但在宜蘭，有一位在社群平台上，被許多北部買方與在地鄉親熟知的地產顧問：「馬店長帶你住宜蘭」的靈魂人物、住商不動產羅東行政加盟店店長馬湘琳。
從零基礎的行政秘書起步，到如今帶領團隊、經手無數複雜土地案件，甚至耗時整整三年成功整合 18 位地主、促成逾兩億元的土地開發案，馬店長走出了一條與傳統「快節奏、拚成交」截然不同的房仲之路。
「很多人以為房仲做久了，比的是成交速度或談判話術，」馬店長笑著說，「但我一直相信，真正比的，是十幾年後客戶還願不願意相信你。房子會交屋，但我們的服務不能交屋。」
從行政秘書到店頭舵手，「只要有人比我懂，我就願意學」
如今在鏡頭前，條理分明分析農地法規與區域發展的馬店長，其實並非房產科班出身，更不是一開始就在第一線衝鋒陷陣的業務。
「我踏進房地產的第一步，是坐在櫃檯後面的行政秘書。」回憶起入行起點，馬店長眼神裡滿是踏實。那時候的她，每天看著前輩帶看、代書審約、買賣雙方在會議室裡來回談判。她沒有急著走到台前，而是在後方默默打磨基本功。
「遇到產權不懂的，我就請教代書；建築與圖面看不懂的，我找建築師問；貸款成數算不出來，我就跑銀行找承辦人員請教。我的想法很簡單：只要有人比我懂，我就願意學。」
正是這種「不放過任何法規細節」的蹲點積累，讓她從幕後轉向前線後，迅速成為客戶眼中最靠譜的專業後盾。在她看來，房地產交易，特別是土地與農舍，動輒牽涉數百萬甚至數千萬的畢生積蓄，房仲如果只懂得推銷「客廳多大、採光多好」，根本無法為買方分擔真正的風險。
「真正專業的房仲，不是急著給標準答案，而是清楚知道『哪些問題一定要在簽約前先替客戶問出來』。」馬店長說。
招牌代表作：三年、十八位地主、逾兩億成交，「最難的不是賣地，是重建信任」
在馬店長的職業生涯中，最讓業界與客戶津津樂道的，是一樁耗時三年才塵埃落定的土地整合案。
那是一塊位於宜蘭、面積約六、七百坪的土地。早年因為繼承與歷史原因，被分割成了多達 18 塊土地，牽涉了 18 位各自擁有獨立持分與不同想法的地主。過去多年，許多人嘗試整合，但每次都因為家族內部矛盾、或是某位地主堅持不賣而無疾而終，土地只能長年荒廢雜草叢生。
「接下這個案子時，很多人都勸我別傻了，18 個人怎麼可能談得攏？」馬店長回憶，「但我很清楚，這場案子最大的挑戰從來不是怎麼把地賣掉，而是如何重新建立這 18 個家庭彼此之間的信任。」
面對 18 位地主，等於面對 18 種截然不同的人生處境：有人年邁生病急需變現養老，有人視祖產為精神寄託捨不得放手，也有人因為陳年家族心結多年不相往來。
在長達三年的時間裡，馬店長採用了一種最「笨」卻最真誠的方式：一次又一次登門拜訪。
「很多時候去地主家，我連一句賣地的事都沒提，就是坐下來喝杯茶、陪老人家聊聊天，聽聽他們過去受過什麼委屈、現在到底在顧慮什麼。」馬店長說，「急是絕對急不來的。有時候我選擇退一步，讓他們沉澱；有時候我只是定期出現，讓大家明白：馬店長不是賺了佣金就要跑的人，我是真心想幫所有人找到最好的解法。」
三年如一日的誠意與細緻梳理，終於融化了長年的堅冰。18 位地主破天荒全部點頭，土地成功整合為完整街廓，最終以逾兩億元成交。
「成交金額只是個數字，」馬店長感性地說，「最讓我動容的，是結案之後，好幾位原本互不說話的地主，後來甚至主動把自己的親戚朋友買房賣地的事介紹給我。那份沉甸甸的信任，比任何業績都珍貴。」
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三年、十八位地主、成交逾兩億：一塊土地整合的故事
手上有土地想賣或整合？先搞懂怎麼讓資產發揮最大價值
移居宜蘭自地自建「避坑地圖」：買地、蓋屋、貸款的四大盲點
隨著近年高鐵延伸宜蘭拍板、雪隧通勤生活圈成形，越來越多雙北都會族群夢想移居宜蘭，打造專屬自己的田園別墅或退休農舍。但在「馬店長帶你住宜蘭」的諮詢日常中，她卻常看見許多滿懷熱情的外地買方踩進大坑。
針對移居與自地自建族群，馬店長特別點出了四大關鍵提醒：
選區思維：溪南 vs 溪北，先問「生活型態」再挑地點
很多台北買方一到宜蘭就問「哪裡漲幅大、哪裡最好？」馬店長總會反問：「你的生活作息是什麼？平常工作在哪？有沒有學齡小孩？喜歡熱鬧市區還是開門見田？」
她分析，宜蘭以蘭陽溪為界分溪南與溪北：
- 溪北（宜蘭市、礁溪、頭城等）以文教政經與溫泉休閒為主，適合追求度假感或需常往返台北的族群；
- 溪南（羅東、五結、冬山、三星等）則以商業重心羅東為核心，往外延伸至冬山與三星則具備極度寧靜的田園風光與生活餘裕。
「沒有最好的地方，只有最適合你的生活。」馬店長提醒，先釐清生活半徑，才不會住進去之後才發現不便。
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礁溪：溫泉度假宅與退休移居的第一站，適合誰？
三星・冬山：想要田園慢生活，就看宜蘭這兩區
羅東生活圈：馬店長的主場，工商核心怎麼挑地挑房
農舍真偽：漂亮不代表合法，「出價前先過五關」
走在蘭陽平原上，風格各異的農舍令人賞心悅目，但馬店長直言：「漂亮不代表合法！」
很多買方被華麗裝潢與景觀吸引，卻忽略了建照是否合規、農地是否維持實質農用、有沒有未經許可的違規填土或擴建，甚至是否存在套繪管制問題。「我寧願今天少成交一筆，也絕不讓客戶買下一間未來面臨罰款或拆除風險的房子。」
在考慮買地蓋農舍前，務必先掌握法規門檻與審查要點：
買現成農舍 vs 買地自建：兩條移居宜蘭的路，成本與風險比一比
這塊農地能不能蓋農舍？出價前先過這五關
資金盲點：買地自建最容易低估的「三筆錢」
「許多台北朋友來宜蘭自建，常把八、九成預算全部押在買地上，以為剩下幾百萬就能把房子蓋起來，最後往往工程卡在半路。」馬店長點出，自地自建除了純土地費用外，最容易被嚴重低估的是：
- 整地與基礎工程（填土、水電引入、排水溝渠、邊坡擋土牆）；
- 營造與建築師監造費用（近年工料雙漲，預算抓得太緊極易超支）；
- 景觀綠化與後續維護成本。
完整的自建資金排程與預算防坑重點，請參考：
台北退休移居宜蘭自建，最容易低估的三筆錢
貸款破局：農地農舍真的「貸不到」？在地顧問的整合解法
「很多人跑了幾家都會型商業銀行，被告知農地不承作或成數極低，就以為全台灣都貸不到。」馬店長解釋，農地農舍貸款涉及農業金庫、在地農會、土地銀行及特定行庫的審核標準，往往需要精準呈報申貸人的還款能力、土地使用現況與完整規劃。
「專業不是直接向客戶說『不行』，而是站在專業角度，幫客戶把資料理清楚、找到可行的方法。」
如何有效解決土地與農舍貸款難題？在地實戰策略可見：
農地農舍被說「貸不到」？宜蘭在地房仲的貸款整合解法
前瞻宜蘭未來：面對高鐵特區與國土計畫法，「不恐慌、不盲從」
近年來，隨著「宜蘭高鐵特定區」規劃推展、「大羅東治水區段徵收」啟動，加上外界對「國土計畫法」農地政策的廣泛討論，市場上充滿了各種揣測與焦慮。
作為長期深耕重大開發土地整合的在地店長，馬湘琳始終保持冷靜且客觀的態度。
「我常跟團隊和客戶說：千萬不要因為網路上一則未經查證的傳聞，就倉促決定幾百萬、幾千萬的投資。」馬店長強調，面對重大建設與政策變化，核心在於回歸實質法規條件與都市發展脈絡：
- 重大公共建設帶動的是整體區域機能提升，但推動進程有其法定節奏，切忌用投機心態追高；
- 關於國土計畫法的討論，關鍵在於釐清既有合法使用權益與分區屬性，無須受「農地全凍結」這類恐慌言論影響。
「房地產買賣，最重要的不是追逐市場最高點或最低點，而是『找到最適合自己的時間點』。」
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成交只是開始，信任才是一輩子的事
在房仲業奮鬥十餘年，問馬店長至今最享受的是什麼？她笑著說，不是簽約那一刻的掌聲，而是每當逢年過節，收到幾年前服務過的客戶寄來的一盒水果、一句問候，或是帶著新出生的孫子回宜蘭度假時，特地繞到門裡跟她打個招呼。
「房子買賣是一時的，但生活是一輩子的。我希望每一位找到馬店長的人，十年後回頭看，依然覺得當初那個決定是安心而踏實的。」
這就是馬湘琳，從行政秘書一路走到深受信賴的地產專家，她用最扎實的法規功底與溫暖的陪伴，繼續為每一位熱愛這片土地的人，在蘭陽平原點亮溫暖的家。
專訪人物小檔案｜馬湘琳（馬店長）
- 現任職務：住商不動產羅東行政加盟店 店長（住商不動產愛冠軍團隊）
- 主力主場：宜蘭全境（溪南溪北、羅東、礁溪、宜蘭市、冬山、三星等）
- 核心專長：農地法規與價值評估、合法農舍鑑別、自地自建資金與營建諮詢、複雜土地整合開發、農地農舍貸款規劃
- 品牌頻道：社群「馬店長帶你住宜蘭」
- 服務心法：「房子不是買最便宜，而是買最適合；成交只是開始，信任才是一輩子的事。」
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