買「帶租約」的房子是撿便宜還是踩地雷？內行人教你避開5大隱形陷阱！
最近房市出現不少「帶租約出售」的物件，廣告常打著「買了立即收租」的誘人標語。但你知道嗎？這類房子可能藏著許多看不見的風險。去年就有位投資客買了間帶租約的店面，交屋後才發現房客簽的是「20年超長約」，租金還凍漲，算下來報酬率比定存還低...
一、為什麼有人專買帶租約的房子？
這類買家通常看中兩個優勢：
1.免空租期：不用自己找房客，過戶後租金直接入袋
2.貸款加分：有穩定租金收入，銀行核貸較寬鬆
但魔鬼藏在細節裡，沒搞懂這些眉角，你可能買到的是「租約綁死」的燙手山芋...
二、必查5大地雷條款
(1) 租約到底剩多久？
現場看房時，務必要求查看「原始租約」
特別注意「租期自動續約」條款（例如：期滿自動延長X年）
(2) 租金是否符合行情？
對照周邊同類型物件租金
檢查租約有無「租金凍漲條款」（例如：10年內不得調漲）
小技巧：假裝要租同社區房子，直接問管理員真實租金水平
(3) 房客是什麼來頭？
要求現任房客出示身分證影本（確認非賣方人頭）
如果是公司戶，查詢商業登記資料
(4) 押金誰拿著？
正常應有2個月押金，確認是否隨屋移交
若賣方已挪用，必須在交屋時補足差額
(5) 特殊限制條款
檢查有無「不得終止租約」條款
注意「裝修限制」規定（例如：租客已花大錢裝潢，你不能隨便動）
三、交屋前必做3動作
1.親自面談房客
假裝是新房東來檢查房屋狀況，實際觀察：
▸ 房客是否正常維護房屋？
▸ 有無違法使用情形？（例如住宅區開餐廳）
2.調閱最新水電費單
▸ 確認沒有欠費
▸ 比對用量是否合理（異常高可能是違規隔間）
3.重新簽訂租約
最理想狀況是：
▸ 原租約終止
▸ 由你與房客重簽新約
▸ 若房客不願配合，至少要做「租約債權轉移公證」
四、什麼人適合買帶租約房？
✓ 長期收租型投資人（打算持有10年以上）
✓ 能接受現有租金報酬率（至少2.5%以上）
✓ 有足夠現金周轉（不靠租金繳房貸）
不適合的人：
✕ 想買來自住（可能被租約卡死好幾年）
✕ 短期轉手賺價差（帶租約反而難賣高價）
✕ 對修繕沒概念（租客報修你要負責處理）
法律小知識：
根據民法第425條「買賣不破租賃」，就算換房東，原租約仍有效。但若發現租約是「假租約真詐騙」（例如賣方與房客勾結），可主張撤銷買賣！
下次看到「穩定收租」的銷售話術，記得先深呼吸，把這篇文章拿出來對照。畢竟買錯帶租約的房子，可能比買到凶宅還麻煩——至少凶宅你還可以馬上轉手，但被爛租約綁住，那才叫天天不應啊...
（你有遇過帶租約房子的奇葩狀況嗎？歡迎留言分享血淚史！）
