房地合一稅2.0懶人包：稅率、免稅額、重購退稅一次看懂
房地合一稅2.0自2021年上路後，大幅調整了不動產交易的課稅規則，影響範圍包括個人與法人交易。無論您是自住族、投資客，還是企業主，都需了解新制內容，才能合法節稅並避免高額稅負。本文將以圖解方式解析新制重點，並透過試算案例，幫助您快速掌握房地合一稅2.0的核心規則！
一、房地合一稅2.0新制重點
1. 課稅範圍
適用對象：個人與法人出售2016年1月1日後取得的房地產。
課稅基礎：出售價格減去取得成本及相關費用後的「交易所得」。
2. 稅率級距（個人）
持有期間 稅率 適用對象
2年以內 45% 短期持有
2～5年 35% 中期持有
5～10年 20% 長期持有
10年以上 15% 超長期持有
3. 自用住宅優惠
條件：
本人、配偶或直系親屬設籍並實際居住連續滿6年。
6年內未出租、供營業或執行業務使用。
免稅額：交易所得400萬元以下免稅，超過部分按10%課稅。
4. 法人課稅差異
持有期間 稅率
2年以內 45%
2～5年 35%
5年以上 20%
二、重購退稅：換屋族的節稅利器
適用條件
出售與重購時間：出售舊屋與重購新屋的時間需在2年內。
設籍與居住：舊屋與新屋均需符合自用住宅條件（設籍並實際居住）。
退稅金額
全額退稅：新屋價格 ≥ 舊屋價格。
比例退稅：新屋價格 < 舊屋價格，按比例退稅。
案例試算
情境：
出售舊屋獲利500萬元，繳納房地合一稅75萬元（15%）。
2年內重購新屋，價格高於舊屋。
退稅金額：75萬元（全額退稅）。
三、試算案例：持有3年賣房，稅金竟比賺的多？
情境
取得成本：1,000萬元
出售價格：1,500萬元
持有期間：3年
相關費用：50萬元（仲介費、裝修費等）
計算步驟
交易所得：1,500萬 - 1,000萬 - 50萬 = 450萬元。
適用稅率：持有3年，稅率35%。
應納稅額：450萬 × 35% = 157.5萬元。
結果分析
淨獲利：450萬 - 157.5萬 = 292.5萬元。
稅負比例：157.5萬 ÷ 450萬 = 35%。
四、常見問題與注意事項
1. 如何降低稅負？
長期持有：持有超過5年，適用較低稅率（20%）。
自用住宅優惠：符合條件可享400萬元免稅額。
重購退稅：換屋族可善用退稅機制。
2. 哪些費用可扣除？
取得成本：購屋價金、契稅、代書費等。
相關費用：仲介費、裝修費、搬遷費等（需檢附證明）。
3. 未申報的後果
未於規定期限申報房屋、土地交易所得或損失者，處新臺幣3,000元以上30,000元以下罰鍰，如有應補稅額，除依法核定應補稅額發單補徵外，並按所漏稅額處3倍以下罰鍰，惟前開兩項罰鍰得擇一從重處罰；如已依規定向國稅局申報房屋、土地交易所得，但有漏報或短報情事，除依法核定補徵稅額外，並按所漏稅額處2倍以下罰鍰。
M傳媒-房地合一稅2.0的實施，讓不動產交易的稅負大幅提升，但也提供了自用住宅優惠與重購退稅等節稅工具。透過本文的圖解與試算案例，希望能幫助您快速掌握新制重點，並在交易過程中合法節稅。若您的交易涉及複雜情況（如法人交易、海外資金），建議諮詢專業稅務顧問，量身打造最適合的策略！
（本文數據依財政部2025年公告為準，最新資訊請至財政部稅務入口網查詢）
