買方說不買了，賣方只能吞？專家一句話：誰違約，誰負責
【M傳媒房產中心】
房市交易裡，最讓賣方頭痛的情況之一，就是談好價格、簽了約，結果買方突然來一句：「我不想買了。」不少屋主第一時間都會慌，心裡想的是：是不是只能退錢？是不是房子又要重來一次？但在實務上，買方想解約，並不是他說了算，關鍵其實只有一句話：誰違約，誰負責。
首先要分清楚狀況。第一種，是買方單方面反悔。像是資金沒準備好、家人反對、覺得買貴、市場變冷想下車，這些都屬於買方自身因素。這類情況在法律上通常認定為買方違約，賣方不是只能吞，而是可以依契約處理，包括沒收定金、主張違約金，甚至要求履約或賠償。實務上多半會走「沒收定金、協議解約、重新上架」這條路，讓事情快點落幕，不要把房子卡死。
第二種，反而是賣方有問題，買方才要求解約。像是產權有瑕疵、無法如期交屋、隱匿重要資訊，或是預售屋規格與當初承諾不符，這時責任就在賣方。買方可以依法解約，要求返還價金，甚至請求違約金或損害賠償。賣方如果硬撐不處理，後面通常就是消保官、調解甚至訴訟，反而更傷。
第三種，是雙方都沒錯的情況，例如貸款核不過、政策突變、突發不可抗力事件。這時就要回頭看合約裡有沒有「貸款未核准可解約條款」。有寫，通常可以無責解約或部分退還定金；沒寫，就容易被認定還是買方違約。
那賣方實務上該怎麼選？其實大概四條路。第一，協議解約，談一個大家下得了車的數字，這是市場最常見的作法，快又省事。第二，沒收定金再轉賣，適合買方純反悔的狀況。第三，要求履約，逼買方完成交易，但這條路時間長、成本高，通常只在金額很大的案件才會走。第四，主張損害賠償，但現實是官司成本常常比能拿到的錢還高，多半還是會回到談判。
很多賣方會卡在情緒上，覺得一定要撐到底，但市場上更重要的不是爭一口氣，而是控制時間成本。房子被卡半年，錯過轉售時機，風險反而更大。有時候快速止血，比死守履約還務實。
簡單說一句白話版：買方亂退，賣方可以沒收定金；賣方有錯，買方可以合法退；多數案件，最後都回到談一個彼此能下車的價格。
最後也提醒賣方，遇到買方說要解約時，三件事一定要先做：不要口頭亂答應、先看合約條款、保留所有對話紀錄。很多糾紛不是房子本身，而是因為一開始隨口一句「好啦退你」造成後面全盤失控。
買賣房子，本來就不是買菜。解約，更不是一句「我不想買了」就能結束的事。真正關鍵的不是誰比較大聲，而是誰站在合約與風險的位置上，想得比較清楚。
