退斡隔天換房仲成交 前房仲求償241萬遭駁回 法院揭「3個月條款」適用界線
【M傳媒／房產法律】
買房第一次斡旋談不成，拿回斡旋金後改找另一家房仲，隔天竟然用更低總價成交。原房仲認為買方刻意跳過自己成交，一狀告上法院，要求支付服務報酬加違約賠償共241萬9,695元。
新北地方法院審理後駁回原房仲全部請求。
這起案件最值得買方與房仲注意的地方，在於法院對仲介契約「3個月條款」畫出適用界線。原仲介議價失敗，雙方合意終止委託後，買方再透過其他仲介重新議價成交，不會因此當然構成惡意規避仲介費。
4100萬下斡旋 加到4113萬還是沒成交
判決資料顯示，張姓買方原本委託一家房仲協尋新北市「馥華城奕」轉售戶。
雙方前後曾針對不同戶別多次議價。2024年4月30日，張男再針對A1棟6樓簽署不動產買賣意願書及確認書，承買價4,100萬元，並支付10萬元斡旋金。
到了5月4日議價時，買方最後願意把總支出提高至4,113萬元，仲介端提出的價格仍為4,180萬元，雙方沒有交集。
張男決定停止議價，要求拿回斡旋金，仲介人員當場退還10萬元。
隔天換一家房仲 4072萬元成交
事情隔天出現變化。
另一名仲介重新詢問張男購買意願，張男也告知前一天透過原房仲議價失敗的情況。
第二名仲介重新居間協調後，最後以4,072萬元成交，買方另支付41萬元仲介服務費。
兩筆數字加起來正好是4,113萬元，也就是買方前一天願意負擔的總金額。
法院並採信第二名仲介的證詞，認定這次能夠成交的重要原因之一，是第二名仲介願意退讓部分服務報酬。
原房仲提告 服務費加賠償共求償241萬
原房仲認為，自己已經投入相當時間協助買方尋找物件及議價，買方退斡後隔天就透過其他仲介買下同一戶，屬於惡意規避服務報酬。
原房仲因此依雙方簽署的確認書及《民法》第101條第1項提告。
原告請求金額合計241萬9,695元，並要求自起訴狀送達翌日起計算利息。
爭議焦點也落在確認書中的「3個月條款」。
依本案契約內容，委託期間內因可歸責於買方的原因終止契約後3個月內，符合約定情況又與賣方成交，可能被視為原仲介已完成居間義務，進一步產生服務報酬及損害賠償問題。
法院認定雙方已經合意終止
法院首先處理第一次斡旋究竟怎麼結束。
依雙方對話及證人證述，買方因價格始終談不攏提出退斡，原仲介人員也當場將10萬元斡旋金退還。
法院因此認定，雙方原本的契約關係屬於合意終止。
這一點相當重要。
原房仲主張的3個月條款，本身設有「因可歸責於買方之事由而終止」等適用條件。本案議價沒有成功，法院並未認定是買方故意製造條件來規避原仲介。
第二家房仲確實重新議價 也真的收了服務費
法院也確認，買方沒有直接跑去找賣方私下成交。
張男是在原本的契約關係終止後，才進一步委託第二名仲介處理同一物件，最後也支付41萬元服務報酬。
更重要的是兩家仲介談出的條件確實不同。
判決資料顯示，原仲介直到5月6日傳給買方的計算結果仍達4,177.6萬元，高於買方設定的4,113萬元總預算。
第二名仲介則願意退讓部分服務費，最後把房屋成交價談到4,072萬元，加上41萬元服務費，讓買方總支出控制在4,113萬元。
法院認定屬於仲介市場自由競爭
法院對這一點的判斷相當明確。
買方本來就可能委託不同仲介業者協助同一物件的交易媒合。在原仲介無法替買方談到雙方可以接受的條件、契約關係終止後，再由其他仲介重新議價成交，屬於仲介市場的自由交易範圍。
不同仲介的議價能力、服務報酬及促成交易方式，本來就可能不同。
法院最後認定，沒有足夠證據證明張男利用原仲介的議價成果，再以不正當方式阻止原仲介成交，因此駁回原告全部請求，假執行聲請也一併駁回。
M編提醒
這起案件提供買方與房仲一個很實際的契約觀念。
仲介契約裡即使寫有成交後3個月、服務報酬或防止私下成交的約定，發生爭議時，仍要回到契約文字、原委託如何終止、誰促成最後成交，以及買方有沒有刻意規避原仲介等事實判斷。
本案買方能夠免付原仲介主張的241萬餘元，關鍵包括：
第一次議價確實失敗、原仲介同意退還斡旋金、雙方契約合意終止、買方沒有私下找賣方、第二家仲介重新提供居間服務，而且最後成交條件也確實不同。
因此，退斡後重新找房仲的買方，最好保留原斡旋書、退斡及退款紀錄、通訊內容、新仲介重新議價資料與服務費收據。
這些資料一旦遇到服務報酬爭議，可以還原第一次交易如何結束，以及第二次交易究竟由誰重新促成。
這份判決處理的是特定契約與特定交易事實，不代表所有「退斡後3個月內換房仲成交」的案件都可以免付原仲介服務費。是否構成違約或需要支付報酬，仍要依個案契約與成交過程判斷。
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臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1680號
