房東調整租金有時間點｜租約期間不能漲 期滿續租重新議價先看3件事
文／日盈不動產｜社會住宅包租代管 小編
房屋稅、管理費、修繕費增加，市場租金也會變動，房東出租一段時間後，通常會重新檢視租金。
住宅租金調整可以先掌握一條線：租約期間按照原約定租金履行；租約期滿重新簽約，再由房東與房客協議下一期租金。
對房東來說，調高租金也要把空租成本算進去。每月多收1,000元，一年增加1.2萬元；房客搬走造成一個月空租，可能直接少掉1.8萬元，還有清潔、修繕與重新招租成本。
租期2年月租1.8萬 期間不能漲租
依住宅租賃定型化契約應記載事項，出租人在租賃期間不得藉任何理由要求調漲租金。
例如雙方約定月租18,000元、租期2年，租賃期間就按照契約約定履行。
房屋稅、管理費或其他持有成本在這段期間增加，房東仍應按照原契約處理。
因此，簽訂較長租期前，可以先把房屋持有成本、設備修繕與預期市場租金納入評估，再決定租金與租期。
房客申請租補 原租約繼續履行
房客申請租金補貼後，原有租賃契約仍持續有效。
現行住宅租賃規範保障承租人依法申請租金補貼的權益，租約也不得約定禁止房客申請租金補貼。
房東可以在出租前先整理租金收入、相關稅務及公益出租人優惠，將出租成本納入整體規劃。
租約期滿續租 下一期租金重新協議
租約期限屆滿後，雙方準備重新簽訂下一期契約，租金可以重新協議。
原本月租18,000元，兩年租期結束後，房東依附近行情、房屋條件與持有成本，希望下一期調整為19,000元，可以在續約前提出。
房客接受新的租賃條件後，再將新租金、租期、付款方式、管理費及其他費用寫入下一期契約。
新舊租約分開處理，雙方權利義務也比較清楚。
每月多收1,000元 一個月空租可能全吃掉
租金調整還有一筆很容易被忽略的帳，就是出租率。
以月租18,000元為例，續約調高到19,000元，每月增加1,000元，一年增加：
1,000元 × 12個月＝12,000元
原房客因租金調整搬離，新房客晚一個月入住，單是空租就少收18,000元。
如果再加入清潔、設備整理、修繕、重新招租及管理時間，實際成本還會增加。
因此，房東設定續約租金時，可以一起評估市場行情、房屋條件、持有成本、房客穩定度與空租成本。
小編：穩定出租要算「全年實收」
一間月租18,000元、全年穩定出租的房屋，全年租金收入是216,000元。提高租金後出現空租、增加修繕與招租成本，最後實際收益可能沒有同步增加。
穩定出租的收益來自租金、出租率與管理成本三項平衡。租金符合市場、房客穩定、管理成本控制得宜，長期現金流通常會更加清楚。
日盈不動產｜社會住宅包租代管 協助房東掌握區域租金行情、整理續租條件與租賃契約，並依出租方式評估社會住宅包租代管方案，讓出租管理與租金規劃更完整。
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