六都30+老公寓購屋門檻全解析｜台北自備款454萬最驚人，台南成數最低僅73%

M傳媒房產中心／整理報導

高房價時代，很多人退而求其次想買老公寓，覺得「屋齡老一點沒關係，至少總價便宜」。但現實是，老公寓的自備款壓力正在全面飆升。根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，今年上半年全台屋齡30年以上的老公寓，平均鑑估價達1,095萬元，但銀行核貸成數僅74.9%，自備款成數達25.1%，平均自備款金額275萬元，比去年同期多出43萬元，等於晚一年買，每月要多存3.5萬元，比基本工資還高。

M編幫你拆解六都30年以上老公寓的總價區間與自備款比例，一次看懂你口袋要有多深，才買得起這間「入門款」的老房子。

台北市：自備款454萬創新高，一年要多存70萬

台北市老公寓平均自備款已拉高至454萬元，比去年同期多了約70萬元，幾乎是其他縣市的兩倍以上。光是一筆自備款的金額，已經可以直接在南部入手一整間房子。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，老公寓因總價相對親民，一直是首購族與小資族的入門選項。但銀行對老屋普遍態度保守，核貸成數多僅落在7成左右，加上限貸令持續生效，使得核貸成數明顯縮水。而老屋還有裝修需求，現金門檻也越來越高。

她特別點出台北市的困境：想要卡位精華區，難免得屈就於高屋齡，但自備款水位隨之墊高，未來首購族若想進場，恐仍需借助家庭資金挹注，才更有力承接高漲的購屋成本。

新北市：總價約1,200萬至1,400萬，自備款約300萬起跳

新北市老公寓平均總價落在1,200萬至1,400萬元區間，核貸成數約75%，自備款成數約25%，換算下來需準備約300萬至350萬元。相較台北市的454萬元，新北的自備款壓力雖略低，但總價門檻仍高，首購族若無長輩金援，存頭期款仍是一條漫長的路。

桃園市：總價約800萬至1,000萬，自備款約200萬至250萬

桃園市老公寓總價相對親民，平均落在800萬至1,000萬元，核貸成數約75%，自備款約200萬至250萬元。對於雙北外溢的首購族來說，桃園仍是相對容易入手的選項，但隨著近年房價補漲，總價帶也逐步向上攀升。

台中市：總價約1,000萬至1,200萬，自備款約250萬至300萬

台中市老公寓平均總價約1,000萬至1,200萬元，核貸成數約75%，自備款約250萬至300萬元。台中近年房市熱絡，老公寓價格也隨之走揚，加上銀行核貸趨嚴，首購族的資金壓力不比北部輕鬆多少。

台南市：總價最低，但自備款成數六都最高

台南市是六都中老公寓總價最親民的，平均鑑估價僅約500萬至600萬元，但自備款成數卻高達27.4%，居六都之冠，平均需準備135萬元，比去年多了32萬元。

為什麼總價最低，自備款成數卻最高？台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮分析，今年台南老公寓的平均鑑價與去年僅差2萬元，但核貸成數卻明顯下滑，主因落在銀行對借款人條件的風險評估有差異。去年台南老公寓申貸族群中，有部分為年收逾400萬元的高收入族，核貸成數較高；今年高財力客群比例減少，且申貸主力年齡層從30至40歲上升至40至50歲，加上銀行放貸條件偏於保守，綜合因素下，讓核貸成數縮水幅度加大。

M編：不是房子變貴，是銀行變得更挑人了。

高雄市：年增金額六都最少，自備款壓力相對較輕

高雄市是六都中自備款年增金額最少的縣市，僅增加17萬元，平均自備款約150萬至175萬元。相較於台北一年要多存70萬、台南多存32萬，高雄的購屋壓力相對和緩，也成為不少首購族南向置產的誘因。

銀行審核趨嚴，專家建議「多準備1成自備款」

面對銀行核貸成數持續緊縮，賣厝阿明提醒購屋族，老屋雖然總價相對低，但核貸條件會依物件狀況及申貸者財力條件而有明顯差異。在限貸令仍嚴的環境下，建議可比預期多準備1成以上的自備款，避免核貸結果不符預期，出現資金缺口，影響購屋計畫進行。

M編總結

老公寓曾是首購族的「入門款」，但現在連這道門檻也越墊越高。全台平均自備款一年暴增43萬元，台北更是一年多出70萬元，等於每月要多存3.5萬到6萬元才跟得上房價與核貸條件的變化。更殘酷的是，總價低不代表自備款就少。台南老公寓總價六都最低，自備款成數卻最高，因為銀行不只審房子，更審你這個人，收入高低、年齡大小、信用狀況，全都影響核貸成數。

賣厝阿明也點出一個現實：想要卡位精華區，難免得屈就於高屋齡，但自備款水位隨之墊高，未來首購族若想進場，恐仍需借助家庭資金挹注。

M編翻譯：沒有富爸爸，就得靠另一半一起扛。

老公寓總價可能讓你心動，但自備款會讓你心痛。進場前先找銀行試算，別等簽約才發現錢不夠。