房貸違約筆數暴增6成？富哥示警：不是崩盤，但已進入「壓力測試期」

文／貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富（富哥）

最近很多人在問我：「房貸違約是不是要爆了？」我直接講結論，現在還不到崩盤，但市場已經正式進入「壓力測試期」。

根據內政部最新數據，2025年第3季全國住宅貸款逾放筆數來到2,203筆，季增41%、年增60%，創近九季新高。數字看起來很嚇人，但如果只看這個就說房市要崩，老實說，太早了。

先看一個關鍵數字：違約率只有0.08%。這是什麼概念？放在國際或歷史來看，都還在「極低風險區」。當年金融風暴動輒1%以上，那才叫真的出事。現在這個水位，銀行其實還撐得住。

但問題在哪？問題不在「現在多嚴重」，而在「開始變化了」

這一波違約筆數增加，很大一部分原因是母體變大。過去幾年房市大多頭，貸款金額、貸款戶數一路創新高，在這樣的基礎上，就算違約率只小幅上升，筆數也會被放大，這是結構性的結果。

不過，身為長期在第一線看貸款的人，我比較在意的是另一件事，資金壓力開始浮出水面了。

過去幾年很多人是在什麼環境下買房？高房價、高槓桿、寬鬆貸款、低利率。那時候大家覺得房價會一直漲、轉手很容易，所以敢撐、敢借。

但現在環境變了。

第一，交易量明顯縮水，房子不是你想賣就賣得掉。
第二，銀行態度轉保守，貸款成數、條件都在收。
第三，利率還在高檔，持有成本變重。

再加上一個很多人忽略的關鍵，寬限期開始陸續到期。

當本金開始攤還，月付金額直接往上跳，這時候如果收入沒有跟上、或手上現金不夠，就會出現很現實的問題：撐不住。

這也是為什麼你會看到現在市場開始出現一些現象，有人平轉賣不掉、有人小賠出場，甚至有人直接違約。這些不是主流，但已經不是個案。

我特別提醒，這一波壓力最大的人，通常有幾個共通點：在市場高點進場、槓桿開太大、或同時持有多戶。這些人在市場好的時候是贏家，但當資金環境一收緊，就會變成第一批被市場測試的人。

再看區域分布，高雄、新北、台北違約筆數最高，其實也合理。因為這些地方房價高、交易量大、貸款基數大，一旦市場反轉，壓力一定先反映在這些區域。

我要再強調一次，現在還不是系統性風險，但已經是「早期警訊」

真正要注意的是接下來兩件事：
第一，違約率會不會跟著往上走，而不只是筆數增加。
第二，交屋潮與貸款緊縮會不會同時發生，讓壓力集中爆發。

如果這兩件事同時出現，市場就不是現在這種「局部壓力」，而是會開始往更大範圍擴散。

最後講一句比較白話的話
現在房市最危險的，不是有人賠錢，而是開始有人「撐不住」。

當撐不住的人變多，市場才會真的出現變化。

接下來這一年，會是關鍵觀察期。對有房的人來說，要守好現金流；對想進場的人來說，不要只看價格，要看自己能不能活得過這一段循環。