家中有裂縫、掉水泥該怎麼辦？2026老屋健檢與老宅延壽計畫全攻略

台灣舊公寓示意圖（圖片來源：Gemini）

目前台灣屋齡超過30年的老宅已突破500萬戶，許多屋主面臨「人老、宅老」的雙重困境。2026年，內政部宣布將50億元特別預算將挹注於「老宅延壽機能復新計畫草案」，針對30年以上4~6樓且初評安全的集合住宅，目標是協助600棟老房完成安全修繕，若規定與項目符合，一棟4至6樓的公寓，整棟可申請領取高達960萬元的補助。

如果您家出現牆壁裂縫、磁磚剝落，該如何自我檢查？確認異狀後又該考慮都更、危老重建，還是「老宅延壽」？本文將完整解析自我檢查、老屋健檢，判斷危老重建、都更，還是老宅延壽的申請步驟。

※由於相關法規皆會隨時調整異動，本文所提及之稅務、法律細節僅供參考，實務操作時務必以政府官方及銀行公告為準。

家中有異狀怎麼辦？結構自我檢查3要點

在尋求專業技師前，屋主可透過以下指標判斷房屋結構是否出現警訊。這些異狀通常是地震應力集中或混凝土老化的徵兆。

1. 觀察剪力牆45度裂縫

特別注意家中的承重牆或樑柱交接處。若出現與地面呈 45 度角的斜向裂縫，代表牆體受地震剪力影響，結構受損情形嚴重，已無法有效分擔震動能量。

2. 樑柱混凝土剝落與鋼筋鏽蝕

檢查樑柱是否有水泥塊剝落、內部鋼筋外露並呈現鐵鏽色。這通常意味著水氣已入侵結構核心，鋼筋膨脹會撐破混凝土，使承重能力大幅下降，是結構老化的關鍵指標。

3. 樓板與樓梯位移

觀察公共空間天花板是否有大面積龜裂，或樓梯間與牆面是否有明顯的位移、沉陷縫隙。若門窗開始難以開合，也可能是房屋整體結構產生了細微傾斜。

危老重建？老宅延壽？先過「老屋健檢」這關！申請流程補助一覽

若家中確實發現異狀，第一步不是馬上施工，而是申請「老屋健檢」。不管後續要進入「老宅延壽」或「危老重建」的階段，「老屋健檢」的評估是相關補助的必備門票。

老屋健檢申請資格

但要申請老屋健檢，須符合以下3項條件：

屋齡門檻：建築物須領有使用執照達30年以上。
建物用途：住宅使用比例須達總樓地板面積1/2以上（商辦大樓不適用）。
排除對象：已納入都更核定範圍、或已領過同性質耐震補助者不得重複申請。

老屋健檢申請3步驟

有意申請的屋主或管委會，建議於2026年底前完成整合，避免計畫屆期前的申請塞車：

住戶共識整合：公寓大廈需過半數區分所有權人同意；透天住宅則需全體所有權人同意。
委託專業機構：向地方政府（工務局或都更處）提出申請，委託認可之結構安全評估機構。
核發補助款：評估完成後，由機構領款或由申請人憑據核銷。

老屋健檢補助金額

初步評估（初評）：政府補助每棟1.5萬元（約可全額補貼）。

內容：技師到府進行目視檢查、圖說比對、結構型式確認。
結果：產出 R 值（危險度分數）。R > 45 分代表不合格，必須進行詳評或直接補強。

詳細評估（詳評）：若初評不合格需精準分析，每棟最高補助40萬元。

內容：包含鑽心取樣（檢測混凝土強度）、中性化試驗、氯離子含量測試（海砂屋檢測）、結構模擬軟體跑地震力分析。
金額撥付：補助金額不得超過實際評估費用的30%至45%（視各縣市財政而定），並以40萬為上限。

老屋健檢補助如何撥付

目前2026年採取兩軌制

直接抵付：屋主向政府申請後，由政府委派技師公會。評估費用由政府直接撥付給公會，屋主僅需自付超額部分（初評通常為0元自付）。
先墊後領：屋主自行找認可的技師機構，先行支付全額，完成評估後檢附報告與收據，向政府請領補助款（約需2-3個月核銷）。

我家該重建嗎？危老重建判定標準3大指標

老屋健檢後，若R值（危險度分數）顯示結構不理想，這時就要決定是否走「危老重建」。是否重建除了取決於屋主意見外，須滿足以下三大指標：

都市計畫區內：非都市土地（如農地）不適用。
合法建築物：需領有使用執照或合法房屋證明。
非歷史建築：未被指定為古蹟。

如何判定自家是否符合重建？

根據《危老條例》第3條，符合以下任一項即可啟動：

判定類別	判定標準 (R 值)	重建適用性
立即危險	經政府通知限期拆除（如海砂屋、震損屋）。	最優先：直接申請。
結構堪虞	初評 R > 45 分（未達乙級）。	符合：直接進入重建。
老舊無電梯	屋齡 30 年以上、無電梯，初評 R > 30（乙級）。	符合：免詳評直接重建。
改善不具效益	有電梯且 R > 30，詳評後判定補強費 > 重建費 1/2。	需詳評：確認無修繕價值。

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不想重建怎麼辦？老宅延壽機能復新計畫最高補助960萬

對於無法達成100%重建條件，或想留在原址居住的屋主，「老宅延壽計畫」提供了「以補強代拆建」的選擇。此計畫補助比例最高達65%（實支實付），針對高齡弱勢戶還有額外加碼。但需注意的是，政府補助通常會有「每坪單價上限」或「總工程款比例限制」，未必每一棟4-6樓公寓都能領滿。

1. 公寓公共空間補助項目

一棟4至6樓的公寓，只要公共空間至少挑選3個項目，整棟最高可領960萬元：

項目	補助重點	最高金額
結構階段性補強	改善耐震能力，增設剪力牆或弱層補強。	450萬元
增設電梯	針對5樓以下公寓解決高齡行動問題。	400萬元
外牆立面修繕	解決磁磚剝落（拉皮）、漏水問題。	300萬元
屋頂防水隔熱	改善頂樓漏水並增設隔熱設施。	50萬元
公共管線更新	更新給排水、電氣管線，降低火災與漏水風險。	50萬元