房東節稅懶人包｜月租2萬差多少？一般出租、公益出租、社宅、包租代管一次算給你看

文／賣厝阿明知識＋

「阿明，我每個月收2萬元租金，到底要繳多少所得稅？」

「房客申請租金補貼，我變成公益出租人真的比較省嗎？」

「加入包租代管，是不是一定都有1.5萬元免稅額？」

房東最容易搞混的，就是「出租」看起來都是收租，但依照出租方式不同，所得稅優惠可能差很多。

目前常見可以分成四類：一般住宅出租、公益出租人、社會住宅，以及符合《租賃住宅市場發展及管理條例》的租賃住宅。

先搞懂自己是哪一種，才不會該享的優惠沒享到。

四種出租身分　免稅額差很大

依財政部現行規定，如果房東沒有逐項提出實際必要費用證明，大致可以這樣看：

出租類型	法令依據	每屋每月租金免稅額	標準必要費用率
一般住宅	所得稅法第14條	無	43%
公益出租人	住宅法第15條	15,000元	超過免稅額部分 43%
社會住宅	住宅法第23條	15,000元	超過免稅額部分 60%
租賃住宅	租賃住宅市場發展及管理條例第17條	6,000元	6,000～20,000元部分 53%；超過20,000元部分 43%

也就是說，公益出租人與社會住宅每屋每月都有1.5萬元租金免稅額；最大的差別在於，超過1.5萬元的部分，公益出租人的標準費用率是43%，社會住宅則高達60%。

月租2萬元　四種方式到底差多少？

阿明直接算給你看。

假設：每月租金2萬元、全年出租12個月，全年租金收入24萬元。

為方便比較，再假設這筆新增租賃所得落在20%邊際所得稅率。這只是比較用試算，並不是每位房東都適用20%。

一般住宅出租

全年租金24萬元，如果沒有逐項舉證費用，可以直接以43%作為必要費用。

24萬元 ×（1－43%）＝136,800元租賃所得

若以20%試算：136,800 × 20%＝27,360元

公益出租人

每屋每月1.5萬元免稅，一年最高18萬元。

24萬元－18萬元＝6萬元應稅租金

再扣43%必要費用：60,000 × 57%＝34,200元租賃所得

若以20%試算：＝6,840元

社會住宅

同樣每月1.5萬元免稅，因此一年剩下6萬元應稅租金。

但社會住宅可以對超過免稅額的部分扣除60%標準必要費用：

60,000 × 40%＝24,000元租賃所得

若以20%試算：＝4,800元

一般租賃住宅包租代管

這裡最容易跟社會住宅包租代管搞混。

符合《租賃住宅市場發展及管理條例》第17條規定，住宅委託合法代管業或出租給包租業轉租，而且約定供居住使用1年以上，每屋每月前6,000元免稅。

月租2萬元時：20,000－6,000＝14,000元應稅租金

這14,000元仍位於「6,000元至2萬元」區間，因此可扣除53%必要費用：

14,000 × 47% × 12＝78,960元租賃所得

若以20%試算：＝15,792元。

一張表看懂　同樣月租2萬差多少

出租方式	全年租金	計入綜所稅的租賃所得	20%試算增加稅額
一般住宅	240,000元	136,800元	27,360元
公益出租人	240,000元	34,200元	6,840元
社會住宅	240,000元	24,000元	4,800元
租賃住宅	240,000元	78,960元	15,792元

以這組條件比較，一般住宅出租的試算稅額為27,360元。

公益出租人約少20,520元；社會住宅約少22,560元；符合租賃專法第17條的租賃住宅約少11,568元。

所以，在這組「相同租金、相同稅率、均採標準費用率」的條件下，社會住宅計入綜所稅的租賃所得最低。

但這不能直接理解成「所有房東加入社宅一定最省」。

因為每個人的收入、實際修繕支出、貸款利息及其他可列舉費用都不同。

別搞混！兩種「包租代管」稅制不同

這是房東最容易踩雷的地方。

社會住宅包租代管，是政府推動的社宅政策，符合資格者適用《住宅法》，享有每月1.5萬元免稅額，以及超過部分60%必要費用率。

但一般房東單純找民間合法包租代管業者，若符合《租賃住宅市場發展及管理條例》第17條，適用的是另一套：

每月6,000元免稅＋53%／43%費用率。

所以不能聽到「包租代管」四個字，就直接認為自己一定享有1.5萬元免稅額。

房客領租金補貼　房東可能自動變公益出租人

如果合法住宅出租給符合租金補貼資格的房客，而且租金補貼經政府核定，房東可經認定成為公益出租人。

內政部國土署表示，這類符合資格的房東可由政府資料勾稽認定，不必再為這項資格另外提出申請，也可至公益出租人查詢系統確認資格。

公益出租人的所得稅申報代號為74G。

社宅包租、代管　報稅代號別選錯

如果參與的是政府「社會住宅包租代管」，所得稅申報時也要注意方案不同。

包租方案：51R

代管方案：74S

公益出租人則是：74G

選錯所得類別或申報代號，有可能讓原本可以享受的租稅優惠沒有正確套用。

阿明提醒：不要只看「省多少稅」

房東選擇出租方式，所得稅當然重要，但不能只看哪一種稅最低。

社會住宅包租代管、公益出租人與一般民間包租代管，在租客資格、租約關係、服務內容、租金安排及房東權利義務上都不完全相同。

所以正確順序應該是：

先確認哪種出租方式符合自己的需求，再計算可以享有哪些租稅優惠。

而不是只為了省幾千元所得稅，就選了一套自己根本不了解的租賃制度。

阿明總結

同樣一間月租2萬元的房子，出租身分不同，計入綜合所得稅的租賃所得真的可能差很多。

在本篇設定條件下：

一般住宅13.68萬元、公益出租人3.42萬元、社會住宅2.4萬元、一般租賃住宅7.896萬元。

其中社會住宅因為同時享有「每月1.5萬元免稅」及「超過部分60%必要費用率」，租賃所得最低。

但房東最重要的不是死背數字，而是先搞清楚：

我到底是哪一種房東？

因為社宅包租代管、公益出租人和一般包租代管，看起來名稱很像，背後卻是三套不同的租稅規則。

選對出租身分、申報正確，才是真正合法而有效的節稅。

註：本文主要比較個人住宅出租之綜合所得稅。試算假設每月租金2萬元、全年出租12個月、採標準必要費用率，並假設新增租賃所得適用20%邊際稅率。實際應納綜合所得稅仍須依申報戶全年所得、免稅額、扣除額及其他所得計算；實際適用優惠資格以主管機關認定為準。