台南安平房產顧問陸慧萍｜從「土地婆」初心出發　深耕在地市場十多年

【M傳媒／人物專訪】

在台南安平房產圈，陸慧萍有一個很有記憶點的稱號「土地婆」。

這個稱號並不是因為她手上擁有大量土地，而是來自她踏入房仲業後的第一筆成交。

陸慧萍曾分享，剛進入房仲業不到一個月，就順利成交人生第一筆土地案件。她將這段經歷視為土地公的眷顧，也因此用「土地婆」作為自己的房產稱號，提醒自己飲水思源、不忘最初進入這個行業的初心。

從新人、店長到在地房產顧問，她已在台南安平市場累積超過十年的第一線經驗。

第一筆成交就是土地　「土地婆」成了自己的提醒

陸慧萍的房仲資歷一路從第一線不動產營業員開始，逐漸熟悉住宅、透天、土地、店面與商用不動產等不同產品。

她長期服務範圍以台南安平及五期生活圈為核心，從中古大樓、透天住宅，到豪宅、店面與土地都有豐富經驗。

「土地婆」對她而言，不只是一個方便客戶記住的稱號，更像是一個工作提醒。

房產交易涉及的是家庭長期累積的資產，每一筆委託背後，都需要對客戶負責。

深耕安平　十多年看著市場一路變化

安平是台南相當特殊的住宅市場。

這裡同時存在舊聚落、五期重劃區、高樓住宅、透天、豪宅，以及觀光與市政機能，產品類型非常多元。

陸慧萍早在2018年接受房市媒體訪問時就指出，當時安平購屋客群以在地客、首購與換屋族為主，也有部分南區民眾移入。

以2018年的市場行情來看，當時20年左右的2至3房中古大樓，總價約400至500萬元；換屋族偏好的新成屋3房產品，總價約1,000至1,200萬元。

透天市場方面，當時屋齡10年內產品約1,200至1,500萬元，15至20年透天則約1,000萬元上下。

這些價格已是多年前行情，但也留下安平房價與產品結構變化的重要軌跡。

從住宅看到土地　南科改變台南房市版圖

陸慧萍的市場觀察並不只停留在住宅。

2018年南科新廠與相關建設題材升溫時，她就曾觀察到，安平、永康、安南及東區等較早開發、生活機能成熟的區域，交易量相對集中。

當時台南新案價格逐步站上2字頭，土地價格也受到建設及開發題材帶動。

她認為，房市不能只看單一行政區，而要一起觀察產業、交通、人口與生活機能。

南科後來持續擴張，也讓產業發展成為台南房市的重要推力之一。

政策一變　第一線房仲最先感受到市場反應

長期在第一線服務，也讓陸慧萍對政策變化特別敏感。

2023年第五波選擇性信用管制上路後，六都及新竹縣市自然人第2戶購屋貸款成數受到限制，且取消寬限期。

她當時就觀察到，部分資金能力有限、原本計畫從預售市場轉往成屋市場的買方受到明顯影響。

面對當時的新青安政策，她也提出第一線市場的另一種觀察。

政府透過提高貸款額度及利息補貼協助首購族，但當市場購買力同步增加，也可能影響房價與交易心理。

對她而言，政策不能只看制度設計，還要觀察消費者進場後真正發生什麼事。

囤房稅與租金補貼　她看到的是房東下一步怎麼反應

在囤房稅及租屋政策議題上，陸慧萍同樣從市場行為切入。

她曾表示，全國總歸戶的制度方向具有一致性，但房屋持有成本提高後，房東如何反映到租金，仍需要持續觀察。

租金補貼制度擴大後，她也注意到部分出租市場開始重新計算租金、稅負與補貼之間的關係。

這些觀察的核心都指向同一件事：

房市政策推出後，真正的效果，要看屋主、買方與租客如何回應。

第一線房仲的角色，就是把政策文字轉換成消費者聽得懂的實際影響。

從賣房子走向房產顧問

陸慧萍目前的工作定位，也已逐漸從單純仲介成交，轉向在地房產顧問。

客戶買一間房，需要了解的不只是成交價格。

還包括實價行情、屋況、社區管理、貸款條件、持有成本、未來轉售與區域發展。

對長期在同一區域服務的房仲而言，真正累積的資產並不是一次成交，而是對街廓、社區及居民需求的理解。

安平一個社區住了哪些族群、哪種格局比較熱門、哪些產品轉手速度較快、不同屋齡的住宅會遇到哪些問題，這些都需要時間累積。

M編觀察：

房仲資訊愈來愈透明，消費者現在自己就能查到實價登錄、物件開價與社區資料。

真正拉開差距的，已經不是誰手上的資料比較多，而是誰能把資料放進在地市場脈絡裡判讀。

安平與台南五期生活圈從早年中古大樓400至500萬元的市場，到今天台南房價與產業版圖大幅改變，她看到的不只是價格變化，而是一座城市的居住結構正在改變。

「土地婆」這個稱號從第一筆土地成交開始，最後留下來的核心仍是最初那四個字：

飲水思源。

房仲能陪客戶完成一次交易，靠的是專業；能在同一個地方做十多年，靠的則是信任。

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