社會住宅包租代管 5.0 重磅啟動！一文總覽房東、房客優惠。國土署宣布契約數破 10 萬戶，5.0 計畫加碼：房東修繕補助最高達 $1.5 萬、綜合所得稅減除 60%。詳細解析「包租」與「代管」差異、租金收付方式及房客租金補貼申請。秒懂最新政策，輕鬆加入社宅包租代管計畫！
一、 政策啟動與里程碑：中央社宅包租代管提前達標
內政部國土管理署宣布，社會住宅包租代管計畫自民國 106 年底開辦以來，已交出亮眼成績單。截至今年 9 月底，全台有效契約數已突破 10 萬 1067 戶，提前實現今年的 10 萬戶目標。
這項重要的居住政策，「中央社會住宅包租代管第五期計畫」（包租代管 5.0），已於今（114）年 10 月 1 日由國家住宅及都市更新中心正式啟動。
服務範圍擴大：第五期計畫的服務範圍涵蓋全台 19 縣市，共有 118 家租賃住宅服務業者參與執行。
目標明確：新計畫重點為「提升包租率」與「增加弱勢戶比例」，各地方租賃住宅服務公會也積極配合政府政策執行。
新北經驗分享： 新北市租賃住宅商業同業公會理事長王則人指出，新北市身為全國人口最多的城市，租屋人口極龐大。新北租服公會將定期檢視會員公司在包租率及弱勢戶比例上的執行作法，並強調包租代管業務的推動，「更可增加與房東的黏著度」。
二、 包租代管 5.0 核心亮點：提升修繕獎勵與穩定租期
為鼓勵房東積極釋出房屋，並確保房客居住穩定性，國土管理署透過包租代管 5.0 計畫，特別針對優惠措施進行了加碼與放寬：
＊房東－修繕補助提高： 鼓勵房東釋出房屋給業者直接包租 3 年，出租給弱勢戶的房東，修繕獎勵費補助額度提高至每年新台幣 1.5 萬元。
＊房東/房客－租期放寬： 放寬代管案也可一次簽訂 1 至 3 年的租期（原代租方案多為 1 年），以促進房客租屋穩定性。
＊業者－弱勢關懷獎勵金： 新增此獎勵，鼓勵業者結合社政單位及民間團體，透過教育訓練強化社福關懷能量。
三、 基礎知識補給：秒懂「包租」與「代管」的差異
社會住宅包租代管主要有兩種核心方案，其運作模式和責任歸屬對房東及房客至關重要。
1. 包租方案
角色定位： 業者擔任「二房東」的角色，負責代租代管，一手包辦所有事務。
租賃關係： 租賃關係為 房東 > 業者 > 房客。
房東權益與費用： 房東只需與包租業者簽訂租賃契約，最大的優勢是每月可以收取固定的租金，無須承擔房屋可能出現的空屋風險。
2. 代管方案
角色定位： 業者擔任「房東代理人」的角色，負責管理房屋但不負責出租。
租賃關係： 租賃關係為 房東 > 房客（業者僅擔任中間人與管理方）。
房東權益與費用： 房東需要自行承擔一開始的出租責任，但在成功出租後，即可將後續處理房屋大小事宜的工作交由代管業者協助處理。
費⽤提⽰：
一般包租代管需依方案收取 1～3 成服務費。
社會住宅包租代管則沒有額外費用。 房東雖然需以市價 8 折租金出租，但能享有稅賦減免及修繕補助等優惠。
四、 房東房客利多清單：政府提供的賦稅與補助措施
為鼓勵房東積極釋出空屋加入包租代管計畫，政府提供了多項依據《住宅法》第 22、23 條規定的實質優惠。房東將可享有專業管理、稅賦減免以及各項費用補助：
1. 賦稅減免（最實質的利多）
綜合所得稅優惠：
每月免稅額： 每屋每月租金收入 新臺幣 1.5 萬元以下可免納綜合所得稅。
扣除額提高： 租金收入超過 1.5 萬元的部分，房屋必要損耗費用可再減除 60%。
房屋稅與地價稅減免： 授權各直轄市、縣(市)政府制定賦稅優惠自治條例，得予適當減免。
2. 費用補助與專業服務
修繕補助： 住宅每處每年最高補助實際修繕金額 新臺幣 10,000 元；若採用包租方案並出租給弱勢戶，補助金額更可提高至每年最高 15,000 元。
保險補助： 包租方案另提供居家安全相關保險費用補助。
專業管理服務： 房東可享有專業管理服務，每個月輕鬆收租，由業者負責所有房屋的後續管理事務。
社會住宅包租代管計畫不僅是政府達成社宅目標的關鍵策略，更是為廣大房東與租客創造「三贏」的穩定機制。隨著第五期計畫的啟動與優惠加碼，特別是修繕補助的提高與綜合所得稅扣除額的大幅放寬，政府展現了鼓勵房東釋出房屋的最大誠意。
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