台灣金聯插旗自主都更！首創「前期資金墊付」＋「換軌機制」 高雄最大海砂屋成首案
【M傳媒／綜合報導】
全台超過550萬戶老屋，都更卻是漫漫長路。過去94%的都更案由建商主導，地主平均得讓利15%至40%的利潤。為打破僵局，財政部督導的泛公股機構——台灣金聯資產管理公司今（26）日正式宣布，揮軍自主都更市場，開辦「全案管理」並首創「前期資金墊付」服務，更設計「換軌機制」解決地主不出資的難題。
自主都更的三大痛點：沒錢、沒專業、沒信心
根據內政部統計，全台平均屋齡已達34.1年，30年以上住宅占比高達59%、約550萬戶。然而，2019年至今政府核定的566件都更案中，與建商合建佔534件、94%，自主都更僅32件、6%。
台灣金聯董事長宮文萍指出，民眾推動自主都更面臨三大瓶頸：缺乏都更專業法令知識、前期資金籌措困難，以及對統籌機構的信任度不足。傳統合建模式下，建商多需分潤15%至40%的利潤，直接壓縮地主分回的坪數。
台灣金聯三大核心服務：一條龍、墊資金、可換軌
服務一：全案管理一條龍，僅收服務費不參與分配
台灣金聯提供從前期規劃、財務試算、政府補助申請、銀行融資與信託，到營建管理、交屋保固的一條龍服務。關鍵在於：台灣金聯不參與房地分配，僅分階段收取更新後總價值約4%至5%的服務費，低於市場行情6%，開發利潤與建案主導權全歸地主。
服務二：首創「前期資金墊付」，解決最頭痛的錢關
自主都更最常卡在「沒錢起跑」。一般都更案前期資金初估約在3,000萬元以內，台灣金聯首創提供前期資金墊付服務，在銀行融資到位前的空窗期，相關必要費用可先由台灣金聯墊付。
宮文萍表示，墊付沒有設定固定上限，以台灣金聯資本額105億元、資產規模約250億元來看，具備充足的支付能力。初期將鎖定已依法成立更新會、基地範圍人數及面積同意比均超過50%的案件。
服務三：靈活「換軌機制」，不願出資也能做
自主都更常因部分地主不願出資而卡關。台灣金聯設計了「換軌機制」——可轉為扮演建商並出資合建，地主只需提供土地即可分回房地，化解僵局確保案件順利推動。
首案落腳高雄：河濱商城2530坪，總銷130億
記者會現場，台灣金聯與「高雄市鼓山區河濱商城更新會」簽署首件合作意向書（MOU）。該社區曾被稱為「高雄最大海砂屋」，2021年被鑑定為危樓強制拆除。
河濱商城案占地2,530坪，共約300位所有權人。若正式簽約委託契約，將規劃興建3棟地上24層現代大樓，規劃717戶，總銷約130億元。此外，台北市也有一案已完成MOU簽署。
台灣金聯以「國家隊」之姿進軍自主都更，首創前期資金墊付與換軌機制，讓地主不必被建商分潤，也能享有專業管理與資金支持，真正把都更利益留給地主。
編輯註：
本文依據台灣金聯資產管理公司2026年8月26日記者會公開資訊及相關媒體報導彙整而成。文中引述之數據均為可查證之公開資訊，不代表本媒體立場。相關都更案件進度仍以主管機關及台灣金聯正式公告為準。
圖／台灣金聯提供
