【情情來了｜地政士專欄】以房養老的家庭風暴：當「孝心」與「繼承權」在產權登記前就開始角力
各位朋友好，我是嚴意情。在「明深地政士事務所」的日常裡，我們經手無數產權移轉，看盡家庭在「登記」那一瞬間的百態。然而，最近網路上一則由蘇家宏律師分享的真實案例，卻讓我格外有感，因為它揭示了比「繼承登記」更前置、也更煎熬的家庭課題：父母還在世時，子女對「未來遺產」的焦慮，如何干預了父母當下的養老自主權。
案例是這樣的：一位媽媽想用名下唯一的房子辦理「以房養老」，卻被子女強烈反對，理由是：「房子抵押了，我們以後繼承什麼？」這句話，在我們地政士耳裡聽來格外刺痛，因為它混淆了法律上兩個截然不同的時點：「所有權人的生前處分權」與「繼承人的死後繼承權」。
一、地政士的產權解讀：抵押，不等於所有權轉移
首先，容我用登記實務的角度，澄清最大的誤解。
當媽媽簽下「不動產逆向抵押貸款」契約時，我們地政士會向地政事務所辦理的是 「抵押權設定登記」。請注意關鍵字：是「抵押權」，不是「所有權移轉」。
這意味著：
權狀上的姓名不會改變：在所有權部，媽媽依然是唯一的、百分之百的登記名義人。她可以自由居住、買賣（需清償債務）或立遺囑處分。
銀行取得的是「擔保物權」：在抵押權部，會登記銀行為權利人，擔保債權就是銀行每月撥付的生活金總額。這只是一項「限制」，而非「剝奪」。
最終的登記結果，選擇權在繼承人：未來媽媽百年後，事情才會來到我們事務所最常處理的「繼承登記」環節。此時，子女有兩個清晰的選項：
選項一：辦理「繼承登記」並「塗銷抵押權」若想完整拿回房產，子女在辦理繼承登記的同時，只要向銀行清償累計的本息，我們就能同步辦理抵押權塗銷登記，將乾淨的產權登記回子女名下。
選項二：繼承後由銀行「拍賣清償」若無意保留，繼承人可同意由銀行拍賣房產，拍得價金在清償債務後，剩餘金額仍會登記返還給繼承人。
整個過程，房子的「所有權」始終在家庭內部（從母親到子女）流轉，從未無償轉移給銀行。 以房養老，只是讓這項資產在母親生前，就提前產生現金流的功能。
二、從「登記實務」看家庭衝突：反對抵押前，請先簽好「扶養協議」
蘇家宏律師點出的問題非常務實：子女的反對，必須有相對應的責任承擔。從地政士的角度來看，這完全可以落實為一份「家庭扶養協議書」或「財產預付安排契約」。
如果子女強烈希望「不動用房產」來養老，那麼最負責任的做法是：
召開家庭會議，量化需求：明確計算出媽媽每月生活、醫療、照護的總費用。
簽訂書面協議，明確分工：由所有子女簽署協議，白紙黑字載明每人分攤的比例與支付方式。這份協議雖不直接來地政所登記，但具有法律約束力，遠勝口頭承諾。
考慮「附負擔贈與」或「買賣」登記：若想更根本解決，可由一位子女出資，以「買賣」名義向媽媽購買部分產權，或媽媽以「附負擔贈與」方式將房產部分過戶給子女，並約定子女負擔起養老照護之責。這些都是需要我們地政士嚴謹處理的正式登記行為。
情情必須直言，在實務上，最令人擔憂的情況是「只有情緒上的反對，沒有法律上的行動」。
嘴上說要保住房子，卻無人願意將扶養責任白紙黑字地承諾下來，最終可能導致母親的養老資源匱乏，而子女間的猜忌與怨懟，反而在未來辦理繼承登記時，引發更嚴重的衝突。
三、情情的觀察：產權意識，不該凌駕於親情倫理之上
每天接觸產權登記，我深刻體會：一份產權狀，照出的往往是人性與親情的底色。
在這個案例中，子女的焦慮，實質上是將「繼承的期待」提前凌駕於「父母的生存權與自主權」之上。他們在心理上，已經將母親名下的登記財產，視為自己「預存的資產」。這種心態，不僅在法律上是本末倒置，在倫理上更是將親情物化。
真正的孝順與家庭財產規劃，應該始於對父母「現階段需求」的尊重與支持。房子作為資產，其最大的價值，應該由所有權人（母親）來決定何時、如何發揮。是用來換取安心的晚年，還是作為一項沉睡的資產留待未來，決定權在於她。
情情結語：在辦理繼承登記之前，請先守護好父母的晚年「使用權」
作為一名地政士，我最終的盼望是：每一個家庭在來到事務所辦理「繼承登記」之前，都已經圓滿地完成了對長輩的「養老照護」。
產權的移轉可以透過專業的登記程序精準無誤地完成，但親情的溫暖與人性的體諒，卻無法透過任何官方文件來賦予。在擔心「未來能繼承什麼」之前，或許我們更該思考的是：「現在能給予父母什麼樣的支持，讓他們能按照自己的意願，有尊嚴地生活？」
我是嚴意情，明深地政士事務所主辦代書，專長遺產、繼承、贈與與不動產交易規劃。情情來了，陪你走過每個重要的資產決定。
