換屋族看過來！用過「一生一次」沒關係，符合「一生一屋」照樣省土增稅
文／情情來了 明深地政士事務所主辦代書 嚴意情
前幾天事務所來了一位粉絲，滿臉愁容地問我：
「情情代書，我十幾年前換屋的時候，已經用過『一生一次』的自用住宅優惠稅率了。
現在小孩大了，想換大一點的房子，讓家人住得舒服些，結果去稅捐處試算，土增稅竟然要50幾萬！這......這還有沒有辦法節稅啊？」
相信很多人都有這個疑問：
「一生一次」用完了，是不是以後賣房子都得乖乖繳20%起跳的一般稅率？
答案是：不一定！
今天情情就來跟大家說清楚，什麼是「一生一屋」，讓你知道換屋節稅還有第二波！
情情小教室：什麼是「一生一次」？
這是政府給每個人的一個福利，一生可以有一次機會，在出售自用住宅用地時，申請10%的優惠稅率。
要知道，一般稅率是從20%起跳，最高可以到40%，所以這個優惠真的差很多。
條件是：出售前一年內沒有出租或營業、要有設戶籍、還有面積限制（都市土地300平方公尺以內）。
但重點是：一生真的只能用一次，用過就沒了。
所以像粉絲這樣，十幾年前換屋時已經用過的人，再賣房子就會被恢復成一般稅率，難怪試算出來要繳50幾萬，嚇都嚇死了。
情情來解答：用過一次，還能再省嗎？可以！但你要認識「一生一屋」！
土地增值稅的「一生一次」優惠稅率10%，一人一生只能享受一次。
但如果換屋族先前已用過，再次出售房地時，只要符合「一生一屋」的規定，就可以再次享受10%的優惠稅率，而且沒有次數限制！
粉絲聽到這裡，眼睛都亮了：「真的嗎？那我符合嗎？」
情情直接跟大家說清楚，要符合「一生一屋」需要滿足哪些條件：
第一個條件：一定要先用過「一生一次」
這是入場券。如果你從來沒用過一生一次，那直接去用那個就好，不用繞來繞去用一生一屋。只有已經用過一生一次的人，才需要來檢查自己能不能用一生一屋。
第二個條件：設籍時間要夠久
本人、配偶或是未成年子女，在出售房子之前，必須在該地址設有戶籍，而且持有這間房子連續滿6年。
這裡要注意，是「未成年子女」才算數。現在民法規定18歲以上就是成年，所以如果你家孩子已經滿18歲，他們的設籍時間是不列入計算的。
第三個條件：持有時間要滿6年
這點跟一生一次不太一樣。一生一次沒有特別要求持有時間，但一生一屋要求你必須持有這塊土地滿6年以上。
第四個條件：出售前5年不能有營業或出租
一生一次只要求出售前1年內沒有出租或營業，但一生一屋更嚴格，要追溯到5年內都不能有。也就是說，這間房子在你要賣之前的5年，都必須是老老實實的自住用途。
第五個條件：名下不能有其他房子
在你要賣這間房子的時候，你本人、你的配偶，還有你的未成年子女，名下都不能有其他自用住宅。簡單講就是，你只能有這一間房子。
第六個條件：面積有限制
都市土地不能超過150平方公尺，大概是45坪；非都市土地不能超過350平方公尺，大概是105坪。這比一生一次的面積限制還要小，所以要特別注意。
情情小提醒：成年子女怎麼算？這裡要特別提醒大家一個關鍵點！
因為民法成年年齡已經下修到18歲，所以「一生一屋」條件中的「未成年子女」，是指未滿18歲的子女。
也就是說：
如果你的孩子已經滿18歲，他們名下有沒有其他房子，不會影響你適用一生一屋
但是！設籍滿6年這個條件，不包括成年子女，必須是本人、配偶或未成年子女才算數
粉絲聽完馬上說：「太好了，我小孩都大學了，名下剛好有間小套房，這樣就不影響我了！」
情情再加碼：還有「重購退稅」可以運用
如果粉絲在2年內出售舊屋並重購新屋，且符合相關規定，還可以申請重購退稅，甚至把已經繳納的土地增值稅退回來！
情情簡單說明一下重購退稅的重點：
時間限制：出售舊屋與購買新屋的移轉登記日，必須在2年內。不管是先賣後買，還是先買後賣，只要時間在2年內都行。
所有權人：新舊屋的所有權人必須是同一人，或是夫妻也可以。
使用狀況：新買的房子也必須符合自用住宅的規定，也就是要設戶籍、不能出租營業。
退稅額度：新購土地的公告現值總額，必須高於出售土地現值扣除已繳土增稅後的餘額，這樣才能全額退稅。
重要提醒：重購退稅沒有次數限制，不像一生一次只能用一次！這點真的很重要。
但要特別注意：申請重購退稅後，新買的房子5年內不能出售、不能出租、不能遷出戶籍，否則稅捐機關會追繳已經退還的稅款。這點一定要記住！
情情幫你算：粉絲可以省多少？
原本試算要繳50幾萬的一般稅率。
如果符合「一生一屋」的條件，稅率直接從20%~40%降到10%！
以粉絲的案例估算：
原本一般稅率：50幾萬
改用一生一屋10%：直接砍半以上，可能只要繳20幾萬！
如果再搭配重購退稅，甚至有可能把這20幾萬也退回來，等於幾乎不用繳土增稅！
粉絲聽完整個人輕鬆了：「原來還有這麼多方法可以用，差點就要放棄換屋了！」
情情小總結：換屋節稅三部曲
第一步：先確認「一生一次」用過了沒
沒用過：直接適用一生一次10%
用過了：往下看第二步
第二步：檢查是否符合「一生一屋」
設籍滿6年、持有滿6年、5年內無出租、名下無其他房、面積未超限
符合的話，繼續用10%優惠稅率
第三步：評估「重購退稅」
2年內買賣、符合自用條件
可以把繳出去的稅再退回來
稅法這種東西，說複雜很複雜，說簡單也簡單，關鍵是要懂眉角。
像粉絲這樣，本來以為一生一次用完了就沒轍了，差點放棄換屋計畫。
現在才知道還有「一生一屋」和「重購退稅」可以用，50幾萬的稅金瞬間變成可以負擔，甚至可能全額退回。
所以情情常說：不是稅金繳不起，而是節稅更有性價比。
如果你也有換屋計畫，不知道怎麼節稅，歡迎來明深地政士事務所找情情聊聊。
你有換屋節稅的疑問嗎？
歡迎留言或私訊情情，你的問題可能就是下一篇文章的主題！
情情來了，讓你節稅路上不孤單。
