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囤房稅2.0上路效應浮現 專家:持有成本增加、屋主開始釋出低效資產

囤房稅2.0上路效應浮現 專家:持有成本增加、屋主開始釋出低效資產
M-news   囤房稅2.0上路效應浮現 專家:持有成本增加、屋主開始釋出低效資產 政府為抑制房屋囤積正式推動「囤房稅2.0」,六都已率先實施。新制上路後不僅提高房屋持有成本,也對市場結...

 

囤房稅2.0上路效應浮現 專家:持有成本增加、屋主開始釋出低效資產

政府為抑制房屋囤積正式推動「囤房稅2.0」,六都已率先實施。新制上路後不僅提高房屋持有成本,也對市場結構與交易行為產生實質影響。住商不動產行天宮捷運店店東章丁麗指出,新制實施後,多屋持有者稅負明顯增加,不少屋主重新評估資產配置,市場也出現老舊物件釋出的趨勢。

 

章丁麗表示,囤房稅2.0採「量多從重」原則,房屋持有數越多、適用稅率越高,使得長期持有多戶的投資置產的屋主感受到壓力,逐漸出現「去化低效資產」的情形。他指出:「這波新制影響了超過一半的多屋持有者,尤其是手上持有老舊、投報率低、修繕成本高房產物件的屋主。」

 

他進一步說明,已協助不少屋主在「減輕稅負壓力」的需求下,盤點名下資產選擇出售持有負擔較重的物件。「過去多為靜待房價上漲的持有型投資,如今則轉為積極處理,以免每年稅金成為沉重負擔。」

 

面對新制下的稅務規範,過往以各縣市分別管理、設籍、共戶等方式規避多屋認定已不再可行。章丁麗建議,屋主應依照實際居住情況調整戶籍配置。例如,可將本人、配偶及成年子女戶籍分設於不同房產,每位成年子女皆可持有並設籍一戶作為自用住宅,享有較低的稅率優惠。惟須注意,除了本人、配偶、未成年子女全國合計三戶以內,相關規定應審慎運用。

 

除設籍調整外,他也指出,部分房產可登記為公益出租住宅,同樣可享稅賦減免,尤其適用於位於交通便利區、租賃需求穩定的住宅產品。不過他提醒,進行任何節稅操作前,應先釐清該房產的所有權與實際使用狀況,以免因錯誤設籍而喪失稅優資格。

 

對於常見的特殊戶籍情況,例如離婚、分居、或老家仍掛戶籍等問題,章丁麗建議:「應優先釐清所有權與使用權歸屬,若確有使用事實,可考慮申報公益住宅以降低稅賦。」至於繼承房產部分,他也提醒:「即使僅持有部分持分,仍被視為持有一戶;例如夫妻無子女各有自用住宅一戶,若共同繼承第三戶,恐將適用更高稅率,應儘早規劃處理。」

 

新稅制對房價評估亦產生間接影響。章丁麗指出,像台北市這類高稅率地區,稅率最高可達4.8%,買方考量未來脫手的情況會將稅負納入總持有成本計算,以此出手議價。「小坪數、租金投報不高、修繕負擔大的物件特別容易遭買方精算成本後下修價格。」

 

他也補充,即使是名下持有多戶的繼承物件或共有物件,只要符合囤房定義,仍將納入計算。「我們已經遇到不少案例是屋主誤以為持分不算,收到稅單才發現要多負擔稅金,才驚覺應該盡早擬訂出售計畫。」

 

章丁麗強調,囤房稅新制已對不動產持有者帶來明顯的稅負壓力,若民眾對自身房產的稅務負擔有所疑慮,建議可尋求專業房仲業者協助,進行資產盤點、配置調整、節稅規劃及相關法規諮詢。「現今的房仲業者不僅是房屋買賣的服務提供者,更是深入了解房市結構與資產管理策略的專業顧問。

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