年輕人真的想接老房嗎？張惠山：房子會傳承，需求不會

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

台灣房市正在出現一個很值得重視的變化：長輩手上的房子越來越多，但下一代真的想接嗎？

很多人一聽到「繼承房子」，第一反應就是賺到了。但山哥認為，對現在的年輕世代來說，繼承一間房子，不一定等於人生勝利。有些房子是資產，有些房子卻可能變成責任，甚至是一個不好處理的家族問題。

根據住商機構彙整財政部資料，2025年房屋稅開徵戶數約1,184萬戶，其中50歲以上屋主達850萬戶，占比約71.8%；相較2019年，50歲以上屋主增加超過百萬戶，其中70歲以上屋主更達296萬戶。

這代表台灣不只人口老化，連房屋所有權也正在老化。

問題是，這些房子未來移轉到下一代手上時，年輕人會直接搬進去住嗎？答案恐怕沒有想像中那麼簡單。

上一代買房，重視的是「有一個家」。當年能買到房、能安身立命，就是很大的成就。但現在年輕人看房，條件完全不同。他們重視通勤時間、電梯、車位、社區管理、採光、格局、收包裹、垃圾集中處理、生活機能與居住安全。

可是很多長輩留下來的房子，可能是30年、40年，甚至50年以上的老公寓或老透天。沒有電梯、沒有車位、管線老舊、壁癌漏水、格局不符現代需求，有些還有公共安全、外牆、消防、鄰損與修繕問題。

對長輩來說，那是辛苦一輩子買下來的家；但對下一代來說，可能是一間要花大錢整理，卻不一定適合自己生活的老房子。

現在年輕人的工作地點早就和上一代不同。

上一代買房，可能是為了靠近傳統市區、學區、菜市場或當時的工作地點。但現在年輕人的工作可能在竹科、中科、南科、內湖、南港、台中七期、高雄亞灣，甚至早已跨縣市生活。繼承一間離工作地點很遠的老屋，帳面上是資產，實際上未必有使用價值。

房子可以傳承，生活不能硬搬。

你要一個在科技園區上班的年輕人，每天通勤一小時以上去住老公寓，現實嗎？你要一個有小孩的家庭，搬進沒有電梯、沒有車位、上下樓要扛推車的四樓公寓，合理嗎？你要一個習慣大樓管理、包裹代收與垃圾集中處理的年輕人，回去住什麼都要自己處理的老社區，他真的願意嗎？

這就是大繼承潮最容易被忽略的重點：年輕人不是不想要房子，而是不一定想要「那一間房子」。

尤其老房子不是拿到就能住。

漏水要修、水電要換、浴室要打掉重做、廚房要整理、窗戶要更新、牆面要處理、防水要重做，隨便整理就是幾十萬元，認真翻修可能破百萬，甚至更高。若再加上沒有車位、沒有電梯、屋齡偏高、貸款鑑價保守，年輕人自然會重新計算：我到底要留下來住，還是賣掉換一間更適合自己的房子？

所以，未來的大繼承潮，不一定會讓年輕人更願意住進老屋，反而可能讓一批繼承老屋重新進入市場，被買方重新檢驗。

特別是一間房子若由多名子女共同繼承，問題會更複雜。有人想賣掉分錢，有人想留著出租，有人覺得價格還可以再等，有人不想出修繕費，有人人在國外不方便簽文件。最後房子卡在那裡，不能住、不能賣、不能修，只能繼續老下去。

等家族終於談好時，最常見的處理方式，往往不是自住，而是出售變現。

山哥認為，未來老屋市場會出現更明顯分化。

地段好、有都更危老機會、生活機能成熟、土地價值強的老屋，仍然會有市場。因為這類產品買的是地段、土地價值與未來整合機會。

第二類是屋況尚可、機能成熟、總價合理的中古屋。這類房子若有基本整理、價格符合自住需求，仍能吸引首購與換屋族。

但第三類就要小心了。屋況差、沒有電梯、沒有車位、離工作區遠、修繕成本高、產權又複雜的老屋，未來接手意願恐怕會越來越低。這類房子不是不能賣，而是價格要回到現實。

過去很多長輩認為「房子留給孩子就是保障」，但現在這個觀念必須更新。真正的保障，不只是留下一張權狀，而是那間房能不能符合下一代的工作、生活、家庭與財務需求。

如果不能，繼承來的房子很可能不是拿來住，而是拿來賣。

這對房市會帶來幾個影響。

第一，繼承屋供給會增加。隨著高齡屋主持續增加，未來透過繼承流入市場的老屋會越來越多。

第二，老屋價格會更分化。有地段、有整合價值的老屋仍有支撐；但只有屋齡、沒有條件的老屋，價格會更難撐。

第三，買方會更理性。年輕人不會只因為便宜就買老房，而是會把裝修成本、貸款條件、通勤時間、停車便利、未來轉手性全部算進去。

第四，家族處分房產會變多。繼承人不住、不想修、也不想長期共有，最後出售變現會成為最常見的選項。

山哥認為，未來房市真正的關鍵，不只是年輕人買不買得起新房，也包括年輕人願不願意接手老房。

如果下一代不願住進上一代留下的房子，大繼承潮帶來的就不只是財富移轉，而是大量老屋重新進入市場接受檢驗。

一句話說，房子會傳下去，但居住需求不會原封不動傳下去。

上一代覺得有房就好，下一代要問的是：好不好住、方不方便、離工作近不近、修繕成本高不高、未來賣不賣得掉。

對長輩來說，若真想替孩子留下保障，就不要只想「我有房子給他」，更要提早規劃產權、遺囑、修繕、出售或分配方式。對下一代來說，繼承老屋也不是照單全收，而是要理性評估：這間房是資產，還是責任？