富哥看房市｜六都買房年齡全面分化！台北人專挑40年老屋、新北卡在20年中古屋，市場正在「逆時針選屋」

文／呂崑富（富哥）｜貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長

各位朋友，我是富哥。最近在「房屋貸款知識家」平台，很多年輕粉絲問我：「富哥，為什麼我爸媽在台北買40年老屋，我同學在高雄卻直接買新成屋？到底哪個才是對的？」

答案沒有對錯，因為六都的買房遊戲規則已經完全不一樣了。根據內政部實價登錄最新統計，2025年六都成屋交易的「熱門屋齡」出現明顯分化，富哥幫你用一張地圖看懂各城市的購屋邏輯。

台北市：不是愛買老屋，是沒得選

數據顯示，台北市40年以上老屋交易占比超過4成，熱區集中在大安、中山、萬華、士林等核心蛋黃區，萬華區老屋交易占比更達56%，全市最高。

富哥拆解背後原因：台北市開發早、土地稀缺，新案供給有限，加上單價動輒百萬起跳，購屋族自然往「總價可控」的老屋靠攏。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，台北市住宅存量以中高齡老屋為主，精華區新案價格高且供給有限，在預算壓力下，購屋族相對偏好拉高屋齡、降低總價，同時具備完善生活機能與交通優勢的物件。

更關鍵的是，老屋雖然屋齡高，但地段價值仍在，甚至帶有都更改建想像空間。富哥在金融圈看這麼多年，台北市老屋的貸款條件雖然較差，屋齡超過40年，銀行核貸成數普遍只有7成左右、年限也可能縮短，但只要地段夠好，鑑價還是穩得住。想在台北買房，自備款要比其他縣市多準備1到2成。

新北市的購屋主力落在20至30年中古屋，占比約2成，汐止、中和等區交易最熱。富哥分析，這類區域的共同點是：緊鄰台北市核心、通勤便利，但房價明顯低一截。

以汐止為例，鄰近南港、內湖，區域通勤便利且房價相對親民，20至30年中古屋平均房價不到4字頭，相較南港、內湖同屋齡產品幾乎僅半價。對首購族來說，這就是標準的「用屋齡換通勤、用通勤換房價」屋齡可以接受、通勤時間也在合理範圍，但總價直接砍半。

富哥提醒：新北市中古屋貸款條件相對穩定，屋齡20至30年仍在銀行可接受範圍，核貸成數普遍可達75%至8成。但要注意，汐止、中和這類熱區的房價近年已有一波補漲，進場前務必確認鑑價是否跟得上成交價。

把視角往南移，桃園、台南、高雄的畫風完全不同，新屋幾乎成為主戰場。台南與高雄5年內新屋交易占比均約達3成，桃園也有25.1% 。

富哥分析，主因是新案供給量大、重劃區持續開發，讓「買新房」在這些城市變成相對容易的選項。以桃園龜山為例，受惠機捷A7、A8站串聯雙北生活圈，加上華亞科技園區等就業人口支撐，帶動A7重劃區快速發展；南二都則在南科與台積電產業效應加持下新案泉湧，部分重劃區新屋房價仍具可負擔優勢。

但富哥也要提醒：重劃區新案供給量大，未來轉手時競爭也激烈。購屋前務必評估建商品質、地段保值性與周邊生活機能成熟度，不要只看總價就衝動下訂。

六都中最特別的是台中，並沒有跟著「全面新屋化」，反而是30至40年中古屋交易比例偏高，占比約28.7%，主要熱區集中在西屯區。

富哥解讀：這是「回流舊市區」的現象，不是老屋便宜，而是新屋太貴。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮分析，台中雖具備多元重劃區新案供給，但房價起點普遍不低，七期等精華區房價甚至已逼近新北市水準，使部分購屋族轉而回流機能成熟的既有市區。

西屯區作為台中傳統購屋熱區，生活機能成熟完善，擁有逢甲、東海大學兩大生活圈，即使屋齡達30至40年的老屋，仍因坐擁優質地段，加上兼具穩定出租效益與都更改建潛力，成為購屋族在自住與資產配置間取得平衡的選擇。

富哥提醒：台中30至40年中古屋的貸款條件，銀行會看地段與屋況。西屯區這類精華地段的老屋，鑑價相對穩定；但外圍區域的老屋，核貸成數可能較低，自備款要準備充足。

六都購屋行為已經不再是單純追新或追舊，而是變成「用屋齡換條件」的策略選擇。

在台北，是用老屋換地段；在新北，是用屋齡換通勤；在桃園與南二都，是用新屋換供給與生活品質；在台中，則是在新舊之間找價格平衡點。

富哥在金融圈看這麼多年，只有一個結論：不是大家變得更會挑房，而是市場讓大家不得不做選擇。六都買房已經不是「選新或選舊」，而是「在預算、地段與生活之間，被迫選一個最不痛的答案」。

買房的最高境界，不是在蛋黃區買新屋，而是在你能扛得動的範圍內，找到最適合你的屋齡與地段。六都的遊戲規則不一樣，先搞清楚你在哪一都，再做決定。