危老2.0出爐！內政部通過修法 小基地容積獎勵縮水、住宅占比需達半數以上
【M傳媒房產中心／專題報導】
危老重建迎來新版本。內政部昨（27）日在部務會議通過「危老條例2.0」修正草案，蘿蔔與棒子並行，既有利多政策，也加上限制規範，目標讓危老重建常態化，同時避免出現「紙片屋」。在利多方面，危老條例新制取消了落日條款，擴大租稅優惠，還新增社宅容積獎勵；對民眾而言，老宅延壽與重建獎勵將更加明確。內政部長劉世芳表示，這次修法特別納入「老宅延壽」概念，讓危老重建不再是短期專案，而是可長期推動的制度。
不過，為了避免部分投資者濫用危老容積，修法新增住宅使用比例限制，重建建築的住宅面積需達半數以上才能適用危老獎勵，避免飯店、商辦透過危老取得大量容積，與改善居住環境的初衷背道而馳。此外，針對基地過小的案件，修法將小於500平方公尺的重建案容積獎勵下修，從原本基準容積1.3倍或原建築容積1.15倍，下修至基準容積1.2倍或原建築容積1.1倍。若重建面積達500平方公尺以上且配合提供社宅或社福設施，則可享最高15％的容積獎勵。
租稅優惠方面也有調整，比照都更條例，危老重建者及原所有權人與起造人在合建辦理產權移轉時，可減徵40％土增稅與契稅。老屋延壽修繕施工期間及完工後兩年內，地價稅與房屋稅可減徵50％。未來公辦都更若提供社宅，也將依比例爭取容積獎勵，原則上介於基準容積10～20％。
國土署都更建設組長王武聰表示，危老條例2.0草案將在兩周內送行政院審查，並陳報立法院審議，力拚在原落日條款2027年5月31日前完成所有法規程序，並以此日期作為新舊制基準線。
不過，業界對部分規範提出疑慮。中華民國不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全指出，小基地也可能有迫切危老重建需求，但新法調降小基地容積獎勵上限，恐使辦理誘因降低，財務壓力增加。他建議維持彈性標準，讓危老個案依基地條件爭取容積，或改以規模獎勵，引導基地整合。
楊玉全也對住宅面積須達半數的限制提出質疑，他認為檢核困難，台灣住商混合情況普遍，部分建築使用可變更，這項規定恐增加申請作業難度，建議刪除。此外，他指出多數屋齡30年以上老宅，尤其921前興建的建物，耐震能力不足，只能申請修繕，可能達不到重建效益。整體而言，危老2.0在推動常態化與獎勵制度上有進步，但小基地與住宅比例限制，仍可能影響部分危老重建案件的誘因。未來立法院審議過程中，是否保留這些限制，將成為業界關注焦點。
