新壽爭議再起！北士科索賠107億解密，揭開壽險業炒地皮手法演變史
【M傳媒房產中心／專題報導】
「什麼都沒做，四年就要賺100億？」新光人壽在北士科T17、T18地上權案的107億天價索賠，引發社會一片譁然。這不是新壽第一次因土地交易引發爭議，二十年前的「信義聯勤案」早已寫下短短兩年狂賺37億的驚人紀錄。從所有權買賣到地上權操作，壽險業的獵地手法正在進化，不變的是同樣驚人的獲利模式。
新光人壽這次在北士科地上權案的爭議，其實是台灣壽險業長期土地操作模式的進化版。從二十年前的信義聯勤到現在的北士科，我們可以看到同樣的獲利邏輯在不同法律架構下的巧妙轉變。
信義聯勤案：土地炒作經典範本
房市專家張新民回顧2006年的信義聯勤俱樂部標售案，簡直就是土地炒作的教科書級操作。當時新壽以每坪274萬元、總價63.8億元標下這塊國有地，這個價格已經是當時市場行情的一倍以上，震驚整個房地產市場。
更厲害的是後續操作，新壽根本沒有如當初所說的興建豪宅，而是把土地晾了兩年多後，透過巧妙的分割標售策略，將北基地以48億元、南基地以53.4億元轉手給元利建設和國泰金控。短短兩年多，這塊地就讓新壽淨賺37億元，每坪單價飆到406萬元，創下當時土地交易的天價紀錄。
這個案子最深刻的影響，是直接點燃了台北房價的燎原之火。信義聯勤土地價格在三年內從每坪100多萬飆到400萬，帶動豪宅價格突破每坪百萬關卡，甚至喊到300萬元，一般住宅價格也跟著水漲船高。最後在社會輿論壓力下，政府才不得不停止500坪以上國有地標售，並修法限制大面積國有地處分。
地上權案操作進化
這次北士科T17、T18案與信義聯勤案最大的不同，在於法律性質的根本差異。信義聯勤案是新壽直接買斷土地所有權，在法律上屬於私人資產處分，雖然道德上有爭議，但政府確實難以干涉。
而北士科案是新壽僅取得「地上權」，必須按照契約進行開發經營。這種模式原本是政府為了避免土地炒作設計的制度，沒想到新壽卻透過索求未來50年開發收益107億元的方式，創造出另類的獲利模式。
制度漏洞與信任危機
從信義聯勤到北士科，我們看到的是同樣的獲利邏輯在不同制度下的巧妙適應。第一建經研究中心副理張菱育點出了關鍵：地上權制度的核心是「公共開發計畫」的執行，如果參與者可以用索賠高額解約金的方式來替代實際開發，那麼這個制度的初衷就完全被扭曲了。
更令人擔憂的是，這種操作模式可能產生的連鎖效應。如果地上權標租被視為「另類炒地」的途徑，未來民間參與公共土地開發的信任基礎將徹底崩壞。政府為了防堵這種投機行為，很可能會過度嚴格限制，反而傷害了真正有意願長期經營的業者。
壽險資金的角色爭議
壽險業擁有龐大的資金需要去化，不動產投資本來就是合理的資金運用管道。但是當這種投資從長期持有經營，轉變為短期套利操作時，就偏離了保險資金運用的本意。
新壽的兩個案例正好展示了這種轉變，從早期的買地轉售，到現在的地上權索賠，都是追求短期巨額利潤而非長期穩定收益。這種操作模式不僅影響市場秩序，更可能危及保險資金的安全性和穩定性。
M觀點：需要與時俱進的土地政策
從信義聯勤案到北士科案，二十年過去了，財團的土地操作手法不斷進化，但政府的管理制度顯然沒有跟上腳步。當年因為信義聯勤案，政府停止了大型國有地標售；現在面對北士科案，政府需要思考的是如何完善地上權制度，避免同樣的炒作模式在新的法律架構下重生。
台灣土地資源有限，如何讓這些珍貴資源得到合理運用，而不是成為少數人炒作的工具，需要更細緻的制度設計和更嚴格的執行把關。從信義聯勤到北士科，我們學到的教訓是：只要有利可圖，炒作的模式就會不斷演化，政府的監督管理也必須與時俱進。
