還在等房價崩盤？房產達人張惠山：你可能已經輸在「等待成本」裡| M傳媒
【M傳媒房產中心／報導】
當你還在等待幻想中的房價暴跌時，每月的租金已悄悄從口袋帶走一部國產車的錢。
最近網路上那篇爆紅的貼文，我仔細看了，作者真的像個拿著大聲公的老友，對著那些蜷縮在「等待房價崩盤」美夢裡的人大喊：「喂！該醒了！」他講的許多話，句句刺中現實，特別是那句經典反問：「你的黃金會用八折賣嗎？」這句話，點出了一個很多人不願面對的真相：房市正在調整，但它可能永遠不會以你期待的那種「崩盤」形式到來。
市場的「理性」，不等於買家的「幻想」
原PO講到一個關鍵字：理性。他說台灣房市正進入更理性的階段。這是什麼意思？
理性，指的是市場不再像前兩年那樣，被恐慌性追價和資金狂潮推著盲目上漲。現在的情況是，新成屋和中古屋的價差拉開了，有些區域的價格漲不動了，甚至微幅修正。但這就是全部嗎？不，這就像是跑百米後的緩步走，是調整呼吸，不是倒地不起。
很多人卻把這種「調整呼吸」，幻想成「心臟病發」。他們期待看到一種戲劇性的、毀滅式的崩盤，房價腰斬，屋主跪求出售。但現實的劇本根本不是這麼寫的。
為什麼？因為台灣屋主的「體質」，普遍比大家想像中強健得多。過去低利時代，很多人貸款成數本來就不高；這幾年房價上漲，他們的資產底氣更厚。對他們來說，房子不是燙手山芋，更像是壓箱底的黃金。市況好，可以拿出來賣個好價錢；市況不好？那就放回箱子裡，等下次再說。你什麼時候看過有人會因為金價暫時回檔，就急著把金條打八折賣給銀樓？
市場數據也證明了這點。交易量是縮了，這叫「量縮」；但價格呢？是溫和盤整，這叫「價穩」。你看不到恐慌性拋售的潮水，因為多數屋主根本沒有非賣不可的壓力。沒有斷頭潮，哪來的崩盤價？
最貴的成本，是你看不見的「時間」
對於那些堅信「租屋等待」策略的朋友，原PO潑的冷水更是精準。他說這是「人生最大豪賭」，一點也不為過。
我們來算一筆最簡單的帳：假設你每個月租金是2萬元，你告訴自己「再等房價跌兩年」。這兩年，你付出了 2萬 x 24個月 = 48萬元 的租金。這48萬，是真真切切從你銀行戶頭流出去、永遠不會回來的錢。
那麼，你賭的是什麼？你賭的是兩年後，你想買的那類房子，總價會跌超過48萬。但以目前的市場「理性調整」幅度來看，你要等一間總價1000萬的房子跌超過5%，而且剛好跌在你想要的物件和社區上，機率有多大？更何況，在等待的過程中，你的租金支出是確定的，但房價下跌卻是不確定的。用確定的支出去賭不確定的節省，這場賭局的勝算，一開始就對你不利。
這筆帳，我稱之為「等待成本」。它安靜無聲，沒有新聞報導，卻每個月都在吞噬你的購屋資本。很多人抬頭望天，等著房價的雨滴落下，卻沒發現自己腳下的積水（租金支出）早已漫過腳踝。
從「等待時機」轉向「盤點自身」
所以，與其把希望寄託在一場虛無縹緲的「崩盤奇蹟」上，不如把目光拉回自己身上。這才是務實的開始。
第一步，請誠實面對你的「居住剛需」。你現在的生活狀態，真的允許你再等三年、五年嗎？是為了結婚、為了孩子學區、還是為了給家人更好的空間？時間，對人生規劃而言，往往比金錢更寶貴。
第二步，重新檢視你的財務，不是看「現在能買多少」，而是規劃「未來能負擔多少」。算清楚頭期款、裝潢金、每月還款額占收入的比例。當你有一個清晰的財務藍圖，你就不會因為市場一時火熱而焦慮追價，也不會因為市場冷清就盲目恐懼。你會知道什麼價位的房子，是能讓你夜裡安穩入睡的「家」，而不是讓你提心吊膽的「債」。
市場永遠會有波動，但你的生活不能永遠在等待中暫停。
房價也許會因為政策、經濟而有所起伏，但一個符合你需求、負擔得起的好房子，其帶來的安定感和生活品質，是無法用價差來衡量的。
醒醒吧，與其等待市場給你一個奇蹟般的數字，不如開始為自己創造一個穩健的進場條件。在理性的市場裡，最終能買到房的，往往不是最會猜底的人，而是最了解自己、也最早準備好的人。
張惠山(山哥來了)
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