房價高低別只看新聞！張惠山教你算清自己，才是買房關鍵
【M傳媒房產中心／報導】
當所有人都擠在同一個窗口追價時，真正的機會往往在沒人注意的角落靜靜等著。
最近在《賣房知識家》社團裡有個討論特別熱，有網友說：「市場好時大家搶著追價，市場不好時買方反而縮手！」這句話真的是一針見血，打到好多購屋族的心坎裡。這也讓我想到，我們身邊是不是也常這樣？房市熱的時候，怕買不到，拼命加價；房市冷的時候，又怕買貴了，連看屋都不敢。這種「追高不追低」的矛盾心態，到底讓我們錯過了多少機會？
網友觀察到的現象，我實在太有同感了。
台灣房市真的很有趣，或者說，人性在買房這件事上表現得特別明顯。市場熱絡時，就好像菜市場最後一波搶購，明明價格已經不便宜了，但看到大家都在買，就覺得「現在不買，明天會更貴」，於是心一橫，價一加，硬著頭皮就買了。結果常常把價格推到連自己事後都覺得「我當時怎麼會出這個價？」的高點。
相反地，當市場冷清，風聲鶴唳，新聞都在報房價要跌了，這時明明屋主心態放軟，議價空間變大了，銀行為了爭取客戶，貸款條件可能也更好談。但大家反而縮手了，心裡想的是「現在買，會不會明天就跌價？會不會被套牢？」恐懼，讓人連眼前的好機會都視而不見。
我問過不少在第一線的房仲朋友，他們講的都很實在。
市場好的時候，一個條件普通的物件，可能同時有好幾組客人在出價，那種氛圍下，價格很容易就被情緒拱上去。但市場冷的時候呢？同樣的物件，可能掛了好久都沒幾個人來看，屋主從「惜售」變成「急售」，從「價格很硬」變成「價錢可以談」。這中間的心理差距和價格彈性，就是留給理性買家最好的禮物。
什麼時候才是買房的最佳時機？
是等利率降到最低點？還是等房價跌到谷底？我的答案是：當你的財務準備好了，就是最好的時機。
太多人把焦點放在「猜市場」：猜房價什麼時候到頂、什麼時候落底。但老實說，連最厲害的經濟學家都經常猜錯，我們一般人又怎麼能保證自己每次都押對寶？與其把精力花在預測不可控的市場，不如回頭紮紮實實地算清楚自己可控的財務。
買房不是炒短線，它是一場長達20年、30年的馬拉松。在這場馬拉松裡，最重要的不是起跑時領先別人多少，而是你的體力（還款能力）能不能撐完全程。市場的熱度會冷卻，新聞的頭條會換掉，但每個月要繳的房貸不會消失。
真正的問題不是「現在房價在高點還是低點？」
而是：我買了這間房子，每個月的還款占我收入的比例合理嗎？
我預留足夠的緊急預備金，來應付工作或家庭的突發狀況嗎？
除了頭期款，後面的裝潢、稅金、管理費，我都準備好了嗎？
把這些問題算清楚了，你心裡自然會有一把尺，知道什麼價位的房子是你能安心負擔的「家」。有了這把尺，你才不會在市場狂熱時，因為恐慌而買下超出能力範圍的房子；也才能在市場冷清時，有底氣和冷靜的頭腦，去挑選、議價，抓住別人因恐懼而放手的好物件。
我想給正在看房的你兩個簡單的行動心法：
市場冷清時，你要當個「積極的獵人」。這時候，看房的人少，屋主的耐心也快被磨光了。你更應該認真出來看屋，仔細比較。議價時可以更大膽一些，因為你的競爭者很少。這時的目標，是用理性的判斷，去爭取市場情緒帶來的超額議價空間。
市場熱絡時，你要當個「冷靜的觀察者」。當身邊所有人都在討論房價、每個案子都在秒殺時，你反而要踩一下煞車。問問自己：我買這個價格，是基於它真正的價值，還是只是怕買不到的焦慮？避免被現場的熱潮沖昏頭，做出衝動的決定。
我們買的不只是一間房子，更是一個未來生活的容器。
市場永遠會有高低起伏，就像天氣有晴有雨，但一個適合你的家，其價值是由住在裡面的每一天、每一個笑聲來決定的，而不是由某一天的成交單價來定義的。與其花時間等待那個傳說中「完美」的進場點，不如把時間用來提升自己，穩健財務，並清楚地勾勒出你對「家」的真正需求。當你做好這些準備，無論市場是冷是熱，你都能擁有自己的步調和判斷力。
張惠山(山哥來了)
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