「法拍代標報價好高，該不該省這筆錢？」專家 : 確認這四點就可以
【M傳媒房產中心／專題報導】
「法拍代標報價好高，該不該省這筆錢？」一位想進場法拍市場的民眾最近陷入兩難，看中的物件標註「不點交」，詢問專業代標業者後被報出高昂服務費，讓他猶豫是否該自行投標。這起案例揭開法拍市場最險惡的「不點交」陷阱，也引發專業代標究竟值不值得的熱烈討論。
這位猶豫的投標者透露，他在法拍市場發現一間價格誘人的物件，但法院筆錄明確記載「不點交」，意味著得標後可能面臨現住戶不願搬離、屋內有租約或有第三人佔用等複雜狀況。詢問幾家法拍代標公司後，發現服務費用從數萬元到數十萬元不等，讓他開始思考是否該為了省錢而自行處理。
不點交原因複雜 釐清現況是關鍵
法拍專家指出，要確認不點交的具體原因，可透過以下管道調查：首先，仔細研讀法院拍賣公告和查封筆錄，這些文件會記載占有使用情形；其次，向地政機關申請建物與土地謄本，了解產權完整資訊；最後，務必進行實地勘查，詢問鄰居、管委會或里長，了解實際居住者背景與狀況。
常見不點交類型與處理方式
根據法拍實務經驗，不點交情況主要分為幾類：
一是租賃關係，若租約在抵押權設定後發生，可聲請法院除去租賃權後點交；
二是無權占有，如親友借住等，得透過民事訴訟請求返還；
三是部分產權拍賣如持分拍賣，法院無法點交全部；
四是假租約或假占有，這常是「法拍蟑螂」的詐騙手法，需透過法律程序解決。
專業法拍業者解釋，「不點交」案件就像未爆彈，表面上看起來價格便宜，但得標後可能要另外花錢請律師打官司，甚至僱用強制執行人員，整體成本可能遠超過代標費用。曾經有案例顯示，有投標人貪便宜自行標下不點交物件，結果花了三年時間與佔用人周旋，最後額外支出超過百萬元訴訟與執行費用，反而因小失大。
專業代標的風險控管價值
專業代標公司對不點交案件收費較高（通常為得標金額的3-5%），是因為他們會預先評估案件風險，並提供完整解決方案。合法代標業者不僅能協助調查不點交原因，還會提供產權調查、尋找代墊銀行、精準估價、代寫標單、辦理過戶和處理點交等服務，等於將後續糾紛的處理成本包含在內。對投標人而言，這筆費用實質上是「風險轉嫁成本」，可避免陷入無法交屋的困境。
「點交」與「不點交」差異
點交物件得標後，可聲請法院執行處協助排除佔用；而不點交物件，法院完全不介入後續糾紛，得標人必須自行透過民事訴訟解決，過程耗時費力。這也是為什麼專業代標公司對不點交案件收費較高，因為他們必須預留處理後續糾紛的成本。
自備檢查表 評估處理難度
對於想自行處理的投標人，專家建議可先評估以下幾點：
一是查清占有人的法律地位（是合法租戶還是無權占有）；
二是評估協商可能性，有些佔用人只需搬遷補償即願搬離；
三是計算時間與訴訟成本，民事訴訟可能耗時數月甚至數年；
四是確認自身法律知識是否足以應對可能的法律挑戰。
若四項中有兩項以上存在疑慮，建議還是委託專業代標為宜。
新手進入法拍市場，最好從「點交」案件開始累積經驗。
若真的對不點交物件有興趣，也應該將代標費用視為「風險轉嫁成本」，而非單純的服務費。與其為了省錢而陷入無止境的法律糾紛，不如讓專業的來處理。畢竟在法拍市場中，「便宜的最貴」是不變真理，懂得評估隱形成本的投標人，才能真正撿到便宜。
