租客還在房子裡，買方怎麼辦？專家五步驟解析現況交屋陷阱
【M傳媒房產中心／綜合報導】
「房子裡還有租客不肯搬家，房東卻急著要賣！」最近一位購屋族在網路論壇分享看屋奇遇，他看上一間房子，但裡面仍有租客居住，而且租客表明要等到下一個買家出現才願意搬離。更特別的是，同一個物件在591租屋網上出現多個仲介同時銷售，讓他猶豫該不該出手。這種「帶租客交屋」的購屋模式，潛藏哪些風險？
這位網友在社群平台發文求助，他表示最近看中一間房子，但屋內仍有租客居住，而且租客態度明確表示不會提前搬離，要等到真正買家出現後才願意配合搬遷。由於租客仍住在裡面，看屋時只能看到部分空間，等於「有看跟沒看一樣」，讓他十分苦惱是否該繼續考慮這個物件。這位租客還主動幫房東介紹仲介，導致同一個物件在591網站上出現多個不同房仲同時銷售的情況。
房產專家分析，這種「多仲介聯賣」模式雖然能增加曝光度，但也可能造成市場混亂，甚至出現價格不透明的狀況。
「賣厝阿明」指出，法律上並沒有「現況交屋」的明確定義，通常買賣雙方還是要回歸民法上的瑕疵擔保責任。如果真的要成交，他強烈建議保留3%左右的驗屋交屋款，等確認房屋狀況無虞後再支付尾款。
資深房仲業者透露，這種帶租約銷售的物件確實存在不少潛在問題。
首先，買方無法完整檢查房屋現況，可能隱藏漏水、壁癌等瑕疵。其次，如果租客不願意配合搬遷，新屋主可能面臨無法入住的窘境，甚至要透過法律程序才能請走租客，過程耗時又費力。
法律專家提醒，根據台灣《民法》規定，買賣不破租賃是基本原則，意思是房屋所有權轉移後，原有的租賃契約仍然有效。新屋主必須等到租約期滿，或與租客協商提前解約，才能收回房屋自住。
面對這種「帶租客賣屋」的物件，專家建議購屋族應該更加謹慎。
除了要求更詳細的房屋現況說明書外，最好能與租客當面溝通，了解其搬遷意願與時程。如果決定購買，務必在契約中明訂交屋條件與違約罰則，並保留足夠的尾款作為保障。畢竟買房是人生大事，與其買到麻煩，不如多花時間尋找更合適的物件。
補充說明「買賣不破租賃」：
主要法律依據是《民法》第425條。意思是，如果你購買了帶有租約的房子，在法律上，你取代了原房東的地位，必須尊重並履行完原有的租約。租客有權住到租約期滿。
購買前五大關鍵步驟：
審閱租約：務必請賣方提供現行租約的完整內容，仔細確認租期何時屆滿、是否有特別約定（例如允許租客提前解約的條款）。
與租客溝通：嘗試與租客溝通，了解其續租或搬遷的意願。這能幫助你評估未來收回房屋的難易度。
詳盡驗屋與調查：由於房屋在交屋前仍由租客使用，你無法進行徹底檢查。因此，更需要依賴專業的第三方驗屋公司，利用專業儀器盡可能檢測結構安全、有無漏水等隱蔽問題。同時，可透過《不動產說明書》詳盡了解房屋歷來狀況。
善用履約保證：為了確保交易安全，建議使用銀行履約保證價金信託。這能確保你的購屋款項在完成所有交屋程序前得到妥善保管，避免錢付了卻無法順利交屋的風險。
契約明確化：在買賣契約中，應明確記載「現況交屋」的具體範圍，並將租約相關文件作為契約附件。同時，與賣方協商保留部分尾款作為交屋保留款，待確認房屋點交無誤且租客依約搬離後再支付。
